谈土地储备的主体/刘洋飞

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谈土地储备的主体

作者:辽宁六合律师事务所律师 刘洋飞

2007年10月10日

【内容提要】什么是土地储备,谁有权土地储备,目前土地储备的现状是什么,均是本文要研究的问题。关于土地储备的主体,本文认为:目前,土地储备的主体大致有以下三个部门:
1、地方人民政府;
2、地方人民政府的国土行政主管部门;
3、专门设立的土地储备机构。
那么,谁应当是合法的土地储备的主体呢?
在没有行政授权之前,土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门,在有行政授权时,应当是行政授权的土地储备机构。

【关键词】土地 土地管理 土地储备 土地储备机构 土地储备的主体 行政授权 行政委托 城市拆迁 诉讼救济 沈阳市皇姑区城市建设局

【正文】
目前,土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段,有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章,试图规范行政。
一、土地储备的定义
什么是土地储备?较规范的定义是,土地储备制度是指政府依照法律规定,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后,予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度(来源:深圳国土房产网)。
  还有人认为,城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来,并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度供应计划,有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排(见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云)。
最简单的定义是:国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求,对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。(驻马店市土地储备中心网站)
地方政府规章中的定义也是不尽相同,例如:
1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定:本办法所称土地储备,是指市人民政府根据社会经济发展的需要,按照土地利用总体规划和城市规划的要求,对国有土地依法收回、收购,对集体土地依法征用后予以储存的行为。
2、《南京市土地储备办法》第三条规定:本办法所称土地储备,是指经市政府批准,市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权,纳入政府土地储备库并进行土地整理,形成可供应建设用地的行为。
3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定:本办法所称土地储备,是指市土地储备机构依照本办法的规定,将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存,并进行必要的整理和日常管理,再按照年度土地供应计划交付供地的行为。
4、《上海市土地储备办法》第三条规定:本办法所称的土地储备,是指市、区(县)政府委托土地储备机构,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的行为。
5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定:本办法所称国有土地储备,是指县(市)以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存,以备向社会供应各类建设用地的行为。
  
二、目前,规章行政授权土地储备主体规定混乱
仍以上述规章为例:
1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定:市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责,做好土地储备的相关工作。
2、《南京市土地储备办法》第四条规定:市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门,市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责,配合国土行政主管部门做好土地储备工作。
  3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定:市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门(以下简称主管部门)。第六条又规定:市土地储备机构是市土地储备的承办机构,履行职责。
  4、《上海市土地储备办法》第四条(管理部门)规定:市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划,协调解决土地储备中的重大问题。
  市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理;区(县)土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。
  市和区(县)投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定,履行土地储备项目的相关审批职责。
  第五条(储备机构)又规定:市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构,在本市区域范围内实施土地储备,负责储备地块的前期开发,承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
  各区(县)政府设立一个土地储备机构,在本区(县)区域范围内实施土地储备。
  经市政府批准,其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。
5、《山东省国有土地储备办法(2004年修正)》第四条规定:县(市)以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作,同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责,配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。
综合以上定义和具体规定,可以看出,目前,土地储备的主体大致有以下三个部门:
1、地方人民政府;
2、地方人民政府的国土行政主管部门;
3、专门设立的土地储备机构。
地方规章规定的如此混乱,必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。
那么,谁是合法的土地储备的主体呢?

三、在没有行政授权之前,土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门  
土地管理权属于行政管理权范畴,行政管理权的取得应当由法律赋予,这是依法行政的要求。那么,我国法律对土地管理权是怎样规定呢?
依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定,国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定,国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如:《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四条规定:省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县(含县级市、下同)土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时,法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。
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广州市聘用离退休人员管理办法

广东省广州市政府


广州市聘用离退休人员管理办法
广州市政府



第一条 为加强离退休人员受聘再工作的管理,保证聘用者和受聘者的合法权益,根据国家有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的机关、事业、社会团体、企业(包括外商投资企业)单位、个体工商户和离退休人员。
第三条 市退休职工管理委员会(以下简称市退管委)负责退休人员待聘登记、介绍聘用、信息服务等工作。
第四条 凡身体健康,具有一技之长或有一定劳动能力的离退休人员,均可依本办法接受聘用。
第五条 聘用单位和受聘人员必须签订聘用合同,并按隶属关系到市退管委或县级市退管委办理聘用登记手续。
第六条 聘用合同必须有聘用期限(一般在一年内)、工作(劳动)时间、工种、工资待遇、违约责任等条款。
聘用合同一式三份:受聘人员、聘用单位各执一份,报退管委备案一份。
聘用合同由市退管委统一印制。
第七条 聘用合同期满需继续留用的,应续签聘用合同,并重新办理聘用登记手续。
第八条 聘用单位对受聘人员应以安排技术性、指导性工作为主,不得安排其直接从事特种作业(电工除外)、特别繁重体力劳动、高空及其他直接危害身体健康的工作。
第九条 聘用单位应加强劳动安全保护工作,保障受聘人员的安全和健康。如发生因工伤亡事故,聘用单位应按有关规定负责调查、报告、分析、统计。
第十条 离退休人员受聘再工作期间,其离退休费(包括各项补贴)、医药费、非因工死亡丧葬费和救济费以及其他保险福利待遇,均由原工作单位负责发给。
受聘期间因工伤残、死亡的,其医疗费、护理费、补助费、丧葬费、抚恤费等项劳动保险待遇,由聘用单位按现行职工因工伤亡的有关规定负担全部费用。
第十一条 聘用单位招用离退休人员,应按分管权限,向市、县级市退管委缴纳退管服务费用。收费标准,由市劳动局会市物价局制定。
退管服务费主要用于退休人员集体福利事业和管理人员经费,专款专用,并接受财政部门监督。
第十二条 离退休人员受聘从事退管、街道管理、治安巡逻、市容卫生等社会公益性工作的,聘用单位可免交退管活动费,但应按规定办理聘用登记手续。
第十三条 凡有下列行为之一的,由劳动监察机构按以下规定处罚:
(一)违反本办法第五条规定,不签订聘用合同或不办理聘用登记手续的,责令补办手续,并对聘用单位处以500元以上1000元以下罚款。
(二)违反本办法第十条规定,不按规定发给有关费用的,责令限期补发,并对单位处以1000元以上2000元以下罚款。
(三)违反本办法第十一条规定,不按时缴纳退管服务费的,责令限期补交,并对单位每逾期一日按应缴退管服务费总额加收2%的滞纳金。
第十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可按《行政诉讼法》和《行政复议条例》有关规定申请复议或提起诉讼。
第十五条 本办法自1995年7月1日起施行。过去市有关聘用离退休人员的规定,如与本办法不一致的,按本办法执行。



1995年7月1日

浙江省基本农田保护条例(2002年)

浙江省人大常委会


浙江省九届人大常委会公告(第76号)

  《浙江省基本农田保护条例》已于2002年10月31日经浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过,现予公布,自2002年12月1日起施行。



浙江省基本农田保护条例

(2002年10月31日浙江省第九届人大常委会第三十九次会议通过)


  第一条 为了对基本农田实行特殊保护,促进农业生产和社会经济的可持续发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、国务院《基本农田保护条例》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称基本农田,是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
  本条例所称基本农田保护区,是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。
  第三条 县级以上人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划。
  第四条 基本农田保护工作实行政府领导任期目标责任制,并由上一级人民政府监督实施。
  第五条 县级以上人民政府组织实施本条例。
  县级以上人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门按照本级人民政府规定的职责分工,负责本行政区域内基本农田保护的管理工作。
  乡(镇)人民政府负责本行政区域内基本农田保护的管理工作。
  县级以上人民政府计划、建设、规划、财政、水利、林业、环境保护等部门按照各自的职责,协同做好基本农田保护的管理工作。
  第六条 各级人民政府在编制土地利用总体规划时,应当将基本农田保护列为规划的重要内容,明确基本农田保护的布局安排、数量指标和质量要求。
  县级和乡(镇)土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。
  县级以上人民政府农业行政主管部门应当加强对蔬菜生产基地布局、建设、保护的指导和管理。在已确定的基本农田保护区内应当有与城镇居民生活需要相适应的蔬菜生产基地,保证必要的蔬菜生产能力。
  第七条 符合国务院《基本农田保护条例》第十条规定的耕地应当划入基本农田保护区。
  土地开发、整理后建成的标准农田和新增加的连片耕地、良种繁育基地以及其他按规定需要实行特殊保护的耕地,可以划入基本农田保护区。
  第八条 基本农田保护面积实行指标控制。省人民政府划定的基本农田数量应当不低于国务院下达的保护数量指标,省以下各级人民政府划定的基本农田数量不得低于上级人民政府下达的保护数量指标。
  县级以上人民政府应当采取措施,确保土地利用总体规划确定的本行政区域内的基本农田数量不减少。
  第九条 基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界,由县级人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门组织实施。
  划定的基本农田保护区,由县级人民政府设立保护标志,予以公告,并由县级人民政府土地行政主管部门绘制图纸,登记造册,建立档案,抄送同级农业行政主管部门。属于蔬菜生产基地的,应当单独设立保护标志。
  基本农田划区定界后,应当依法验收确认。
  第十条 县级以上人民政府农业、土地、环境保护等行政主管部门应当按照各自职责,做好基本农田的地力分等定级、土壤肥力长期监测、环境污染监测和评价等工作,并定期向本级人民政府报告。
  第十一条 基本农田保护区一经划定,任何单位和个人不得擅自改变或者占用。国家和省人民政府批准立项的能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址,确实无法避开基本农田保护区,需要占用基本农田,涉及农用地转用或者征用土地的,应当经省人民政府审核同意后,报国务院批准。其中涉及占用蔬菜生产基地的,报省人民政府审核前,应当征得省农业行政主管部门的同意。
  建设项目占用基本农田经依法批准后,当地人民政府应当依法修改土地利用总体规划和基本农田保护规划,并补充划入数量和质量相当的基本农田。补充划入基本农田工作由省人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门监督实施和验收。
  第十二条 因城市总体规划调整或者国家和省重点建设项目建设经依法批准后占用基本农田,有关市、县在本行政区域内无法补充划入数量和质量相当的基本农田的,经省人民政府批准,可以在本土地利用总体规划期内,委托本省其他行政区域在当地划定相应数量和质量的基本农田代为保护(以下简称基本农田易地代保)。
  基本农田易地代保的委托方应当向受委托方支付基本农田建设保护的补偿费用。补偿费用由受委托方纳入财政专户,专款用于基本农田建设保护,任何单位和个人不得侵占、挪用。
  第十三条 基本农田易地代保的受委托方完成上级人民政府下达的基本农田保护数量指标后方可接受委托。
  受委托方用于代保的耕地应当符合本条例第七条规定的条件。需要退耕还林、还湖的耕地、土壤贫瘠的耕地以及经上级人民政府批准的因城市建设和近期发展需要实行规划控制的区域内的耕地不得用于代保。
  受委托方接受委托后,应当按照规定的条件和标准划定易地代保的基本农田保护区范围,设立保护标志,落实相应保护措施。
  受委托方接受委托后,不得转委托其他行政区域进行基本农田易地代保。
  第十四条 易地代保的基本农田划区定界后,由省人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门按照基本农田的条件和标准验收确认。验收不合格的,责令限期补划。
  基本农田易地代保的委托方和受委托方共同的上级人民政府及其土地行政主管部门负责监督基本农田易地代保行为。
  基本农田易地代保的具体管理办法由省人民政府制定。
  第十五条 经批准占用基本农田用于非农业建设的,用地单位应当按照国家和省人民政府的规定缴纳耕地占用税、耕地开垦费等有关税费。
  耕地开垦费统一纳入造地改田资金,具体收缴和使用管理办法按照省人民政府的有关规定执行。
  第十六条 任何单位和个人不得在基本农田保护区内从事下列行为:
  (一)建窑、建房、建坟、采石、采矿、挖砂、取土、堆放固体废弃物以及排放、倾倒污染物或者其他破坏基本农田的活动;
  (二)侵占或者损坏基本农田保护区的设施;
  (三)破坏或者擅自改变基本农田保护区的保护标志。
  第十七条 利用基本农田调整农业产业结构的,应当保护耕地种植条件。
  第十八条 各级人民政府应当采取措施,加强基本农田保护区的水利、供电、道路等基础设施的建设。
  各级人民政府应当引导、鼓励农业生产经营组织和农业劳动者增加对基本农田的资金、劳力投入,合理保养土地,提高地力,防止基本农田污染、破坏和地力衰退。
  第十九条 违反本条例规定,有下列行为之一的,依照《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定,从重处罚:
  (一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用基本农田的;
  (二)超过批准数量非法占用基本农田的;
  (三)非法批准占用基本农田的;
  (四)买卖或者以其他非法形式转让基本农田的。
  第二十条 基本农田易地代保的委托方违反本条例第十二条第一款规定,未经批准擅自委托基本农田易地代保的,委托行为无效,对负有领导责任的人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
  基本农田易地代保的受委托方违反本条例第十二条第一款、第十三条规定,未经批准接受基本农田易地代保或者经批准接受基本农田易地代保后不按照规定条件和标准划定并保护基本农田保护区的,由上级人民政府责令改正,对负有领导责任的人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
  基本农田易地代保的批准机关和其他有关监督管理部门违反本条例规定批准基本农田易地代保,或者对易地代保的基本农田未按本条例规定进行验收的,对负有领导责任的人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
  第二十一条 违反本条例第十二条第二款规定,侵占、挪用基本农田建设保护的补偿费用的,由上级人民政府责令退还,对负有领导责任的人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十二条 违反本条例第十六条第(一)项、第(三)项规定的,依照国务院《基本农田保护条例》的规定处罚。
  违反本条例第十六条第(二)项规定,侵占或者损坏基本农田保护区设施的,由县级以上人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状,可以并处二百元以上二千元以下的罚款。
  第二十三条 违反本条例第十七条规定,毁坏耕地种植条件的,由县级以上土地行政主管部门责令限期恢复种植条件,逾期不恢复的,处以所毁耕地开垦费一倍以上二倍以下的罚款。
  第二十四条 本条例自2002年12月1日起施行。1994年7月1日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《浙江省蔬菜基地建设保护条例》、1994年8月31日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《浙江省基本农田保护条例》同时废止。