离婚,房地产如何分割/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 12:16:56   浏览:8931   来源:法律资料网
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离婚,房地产如何分割

奚正辉


  《婚姻法》2001年4月28日修改后,婚前购买的房地产归购买方所有,婚后购买的房地产归夫妻双方所有,原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂,根据婚姻法的原则规定,离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定,法官的自由裁量权就会大一点,但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历,把经常遇到的问题归纳总结,望能给当事人一点启发。

  一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:该房屋仍为其个人财产,贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

  三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在双方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:房屋原来是按份共有,婚后转化为共同共有,原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

  四、夫妻一方以个人财产购买了房地产,婚姻关系存续期间增值部分,如何让分割?

  答:当事人以个人财产购买了房产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人所有。
  但是,从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看,最高院从维护社会的和谐稳定的角度,认为婚前房产婚后增值部分,法院在离婚财产分割时,应酌情予以考虑合理分割。

  五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
 
  答:若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

  六、当事人婚后,父母为双方购房出资,产证登记在夫妻一方名下的,是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

  答:父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般以认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  七、离婚诉讼中,婚前由夫妻一方承租或由父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理?

  答:1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余部分价值按共同财产分割;3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

  八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,如何处理?

  答:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  九、如何确定购房时间在婚前还是婚后?

  答:上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素,而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前,且在婚前支付首付款的,即使在婚后继续还贷,在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点,详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

  十、离婚时,涉及到房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人),如何处理?

  答:对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉,案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷,视具体案件确定。
  根据物权法的规定,房地产以登记为准,涉及家庭成员的,应该是共同共有,应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人,根据约定按份共有,未约定按出资比例确认。

  十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,如何处理?
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成都市公共安全技术防范管理办法

四川省成都市人民政府


成都市公共安全技术防范管理办法

 (1997年12月31日 市政府令第65号发布)


  第一条 为加强公共安全技术防范设施管理,保障国家、集体财产和公民生命财产的安全,根据国家有关规定,结合成都市实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于本市行政区域内的机关、团体、企业事业单位及个体经营者。


  第三条 本办法所称公共安全技术防范产品(以下简称技防产品)包括入侵探测器、闭路电视监控器材设备、出入口控制设备、报警控制器、传输器材、安全检查器材、专用锁具、防盗安全门、防盗保险柜等产品。
  本办法所称公共安全技术防范工程(以下简称技防工程)是指以维护公共安全为目的,综合运用技防产品所组成的技术防范系统。
  技防产品和技防工程统称为公共安全技术防范设施(以下简称技防设施)。


  第四条 市公安局是本市公共安全技术防范工作的主管机关,其所属的公共安全技术防范管理机构负责具体实施工作。市建设、技术监督、工商、保密等行政管理部门应按照各自职责,各司其职,协同公安机关实施本办法。


  第五条 机关、团体、企业事业单位的公共安全技术防范工作由本单位主管领导负责,保卫部门组织实施公共场所的公共安全技术防范工作由其主管部门负责;居民住宅区的公共安全技术防范工作由辖区公安派出所负责组织。


  第六条 技防设施的建设,应具备报警、监控、应急呼救功能,实现系统化、网络化。


  第七条 从事技防产品生产、销售,必须到公安机关登记。
  从事技术防工程设计、施工,必须按中华人民共和国公共安全行业标准《安全防范工程程序与要求》(GA/T75-94),向公安机关申报取得相应证书,方可承接设计、施工业务。
  从事技防产品生产、销售和技防工程的设计、施工,必须依法申请工商登记,领取营业执照,方能开业。


  第八条 凡国家实行生产许可证或认证管理的技防产品,由市公安局上报上级公安机关,按国家技术监督局和公安部的规定办理。


  第九条 外地技防产品进入本市销售,应当持产地公安机关有关证明,向市公安局登记备案。
  外地企业在本市承接技防工程设计、施工,必须持设计、施工相应证书,到市公安局验证注册,经验证注册后,方可从事此项业务。


  第十条 下列场所必须安装与公共安全技术防范要求相适应的技防设施:
  (一)海关、出入境口岸、机场及主要火车站、长途客运汽车站;
  (二)银行、证券交易场所等金融机构的金库、营业场所和邮政、电信枢钮及星级宾馆、饭店、大型商场和高层商住楼宇;
  (三)枪支弹药库;
  (四)国家机关存放秘密文件、档案、图纸的场所;
  (五)储存易燃、易爆、剧毒危险品和病菌种、放射性物质的场所;
  (六)货币、有价证券、票据的印刷、储存场所和运输货币、有价证券的工具;
  (七)陈列、收藏国家级文物和经营金银珠宝的场所;
  (八)重要物资仓库和存放重要物品、仪器的场所;
  (九)室内大型停车场;
  (十)经市政府同意的其他涉及公共安全的重点场所。


  第十一条 汽车应当安装必要的防盗装置、设施。


  第十二条 本办法第十条规定必须安装技防设施的场所,应当在新建、扩建和改建的总体设计中统筹安排,设置技防设施。按规定需进行初步设计阶段的建设项目,在进行初步设计审查时,涉及技防工程设计、施工的,由市公安局参加建设行政管理部门组织的会审,提出审查意见,经初步设计审查批准后方可实施。


  第十三条 技防工程的建设,执行国家和地方有关设计、施工的技术标准、规范和规程。技防工程,须按规定程序验收合格后方能开通使用。


  第十四条 机关、团体、企业事业单位应当在公安机关的指导下,做好本单位的公共安全技术防范工作。
  已安装技防设施的单位,应建立技防设施的使用管理和值班值勤制度,经常检查,对不适应公共安全技术防范要求的,应及时整改、更换。


  第十五条 居民住宅技防设施的建设,按建设部、公安部《城市居民住宅防范设施建设管理规定》执行。居民住宅建设必须同步规划技防设施。


  第十六条 违反本办法有下列行为之一的,由市或区(市)县公安机关予以处罚;
  (一)违反本办法第十条规定,拒绝安装技防设施的单位,责令其限期改正,可处以五百元以上一千元以下罚款。
  (二)未经登记生产技防产品的,责令改正,可处一千元以上三千元以下罚款,并限期按规定办理手续。
  (三)未经登记销售技防产品的,责令改正,可处一千元以上三千元下罚款,并限期按规定办理手续的。
  (四)销售无技防产品登记手续的技防产品,处五百元以上二千元以下罚款。
  (五)未取得相应证书,或者持有外地相应证书但未经市公安局验证注册从事技防工程设计、施工的,责令改正,处一千元以上三千元以下罚款。


  第十七条 故意损坏、偷窃技防设施,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第十八条 公安机关的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊,由所在机关或有权机关予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。


  第二十条 本办法具体应用中的问题由成都市公安局负责解释。


  第二十一条 本办法自发布之日起施行。1989年1月经市政政府批准由市公安局发布的《成都市加强技术防范设施建设的规定》同时废止。

黑龙江省实施《退伍义务兵安置条例》细则

黑龙江省人民政府


黑龙江省实施《退伍义务兵安置条例》细则


黑龙江省人民政府令第1号


  第一条 根据国务院《退伍义务兵安置条例》(以下简称《条例》)第十八条规定,结合本省实际情况,制定本细则。
  第二条 本细则所称退伍义务兵,除《条例》规定外,还包括军队院校学员学完规定科目,经考试不合格,不宜留校继续学习的和国家当年规定的其他人员。
  第三条 各级民政部门负责组织本细则的实施。
  第四条 退伍义务兵的安置工作由各级人民政府负责领导,日常工作由退伍军人安置办公室负责,人民武装、计划、劳动、人事、公安、粮食等有关部门协助工作。
  第五条 退伍义务兵应持部队退出现役介绍信和退伍证,到退伍军人安置办公室办理接收手续。未经退伍军人安置办公室办理接收手续,由部队直接送回家的或档案无记载的精神病患者,退回原部队按规定程序办理。自带档案或档案已被拆阅过的退伍义务兵,各级退伍军人安置办公室不予受理。
  第六条 接收退伍义务兵的时间,按照国家当年的规定执行。对于在年度退伍时间之外作退役处理的,由省退伍军人安置办公室审批,各地不准自行接收安置。
  第七条 退伍义务兵回到原征集地三十日内,应持退伍证和部队介绍信到县、市退伍军人安置办公室报到。同时到兵役机关办理预备役登记。
  第八条 公安部门凭退伍军人安置办公室签发的落户通知书予以落户口;粮食部门凭退伍军人安置办公室签发的落粮食关系通知书予以落粮食关系;接收单位凭退伍军人安置办公室签发的分配工作通知书安置工作。
  国营农、林、牧、渔场凭退伍军人安置办公室签发的安置证件,予以接收安置。农村退伍义务兵凭退伍军人安置办公室签发的回乡介绍信予以落户口和兑现优待金。
  第九条 无故逾期不报到者,城镇入伍的,不予安置工作;农村入伍的不予兑现优待金。
  第十条 退伍义务兵原是农业户口的,由当地退伍军人安置办公室按下列规定安置:
  (一)退伍义务兵无住房或严重缺房,靠自建和集体帮助确有困难的,由当地政府帮助解决。单身或带病回乡的退伍义务兵,由当地政府安排其生产和生活。
  (二)入伍前吃国家商品粮或在服役期间全家改吃国家商品粮的退伍义务兵,应统一安排工作。
  (三)服役期间荣立二等功(含二等功)以上的,凭立功奖章、立功受奖证书、奖励登记表、立功受奖通知书和立功喜报安置工作。
  (四)退伍义务兵办完接收手续后,再到部队补办立功手续的,不予承认。农村入伍的退伍义务兵假冒立功者安排工作的,一经查出,应立即撤销其工作,注销其城镇户口,退回原户口所在地。
  (五)因战、因公致残的二等革命伤残军人不能正常工作的,可在原户口所在地农转非指标内改办非农业户口,吃国家商品粮,发给在乡残废抚恤金。
  (六)带病回乡的退伍义务兵,地方医疗单位应予以医疗。所需医疗费,本人负担确有困难的,县、市民政部门应酌情给予补助。
  (七)对有一定专长的军地两用人才,各地退伍军人安置办公室应进行登记,填写《两用人才登记卡》,根据其专长向有关部门推荐录用。
  (八)各用工单位在农村招收工人时,对退伍义务兵应给予照顾。
  第十一条 原城镇户口的退伍义务兵,服役前没有参加工作的,由各地退伍军人安置办公室统一分配工作。实行按系统分配任务,包干安置的办法。各接收单位(包括中直、省直企业事业单位),应妥善安置,不得拖延或拒绝接收。工商行政管理、税务、银行、保险等单位接收时,可通过考核,择优录取。
  第十二条 特等、一等革命伤残军人,本人有条件回乡分散安置的,经征得家属同意,由居住地民政部门协同有关部门落实护理、医疗、住房等有关事项后,报省退伍军人安置办公室审批,办理分散安置手续。需解决住房购置费的由所在市、县财政负责解决,护理费由民政部门发给;回乡安置不便和独身的特等、一等革命伤残军人,由省民政厅统一安排在省荣誉军人康复医院。
  第十三条 鼓励和支持城镇退伍义务兵自谋职业。凡自谋职业的,退伍军人安置办公室不再负责安置工作。
  第十四条 确有特殊技术专长的城镇退伍义务兵,因工作需要,由用人单位提出申请,经省退伍军人安置办公室审批后,可在本省跨市、县变籍安置。
  第十五条 退伍义务兵报考高等院校和中等专业学校的,按有关规定执行。
  第十六条 退伍义务兵复学或应试入正规学校的,退伍军人安置办公室不再负责安置工作。
  第十七条 凡城镇人口占用农村征集指标入伍的退伍义务兵或农村人口占用城镇指标入伍的退伍义务兵,均应回原户口所在地落户,退伍军人安置办公室不予安置工作。自一九八七年底起,城镇和农村非农业人口入伍的义务兵,应填写《城镇非农业人口应征青年登记表》,装入本人档案无《城镇非农业人口应征青年登记表》的城镇和农村非农业人口入伍的退伍义务兵,属超指标征集入伍,退伍军人安置办公室不予安置工作,只准予落户口和粮食关系。
  第十八条 因表现不好,不宜在部队继续服现役的,被作中途退役处理的义务兵,退伍军人安置办公室只负责出具落户口和粮食关系证明,由当地公安、粮食部门办理落户口和粮食关系,不予安置工作,按社会待业人员对待;被开除军籍和部队除名的,由部队出具证明,直接由当地公安、粮食部门办理落户口和粮食关系。
  第十九条 退伍义务兵持退伍军人安置办公室分配工作通知书到接收单位报到的,因接收单位不予接收或拖延接收而发生的工资问题,由接收单位负责。
  第二十条 退伍义务兵服役期间家庭住址变迁,入伍前与父母或抚养人同一户口的退伍义务兵,退伍时要求到父母所在地落户安置的,凭父母或抚养人所在单位和当地公安部门证明,可变籍安置。
  第二十一条 退伍义务兵超期服役满一年以上,在服役期间经部队团以上机关批准结婚,退伍时要求到配偶所在地安置的;烈士子女、革命伤残军人原籍无直系亲属,要求投奔易地亲属的,允许在同等城市、农村(包括农、林、牧、渔场)之间变籍安置。
  第二十二条 各级财政部门应按国家有关规定,每年安排退伍军人安置工作必需的业务经费,保证退伍军人安置工作的正常进行。
  第二十三条 《条例》和本细则未规定的其他需要接收安置的人员,由各市、县退伍军人安置办公室报省退伍军人安置办公室审批。
  第二十四条 本细则由省民政厅负责解释。
  第二十五条 本细则与国家有关规定相抵触的,执行国家规定,本省已往有关规定与本细则相抵触的,执行本细则。
  第二十六条 本细则自发布之日起施行。