从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权/谢侃

作者:法律资料网 时间:2024-05-10 07:24:35   浏览:9606   来源:法律资料网
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从夏某某所诉两案谈房屋永久承租权


一、案情
A区B路5号503室房屋(14.3平方米)系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年,此房被拆迁开发重建,夏某某作为享有安置权的拆迁户,支付了超面积安置费3105元,将承租面积扩大至35.7平方米,房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有,双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日,夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日,一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由,向房管所申请补办新租约,此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月,此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某,并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后,夏某某发现此情况,产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼,后又以A区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。
二、审判结果及理由
夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由:一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任;二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由:房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系,不属行政诉讼受案范围。
三、本案的争议
本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系,它依据契约产生,双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务,承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系,双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外,出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权,因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础,但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在,二者并不矛盾,行政法律关系仍有存在的可能性;第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的,但从发展来看却应当被确立,因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。
四、对此类特殊租赁关系的分析
在房屋租赁关系中,如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系,则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。
现实生活中,这种特殊租赁关系一般有两种,一种为国有公房租赁,一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租,而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价,还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权,即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价,劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者;其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积,如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的,一般单位面积金额略低于产权单位面积金额,同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的,承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的,承租人与出租人之间不约定租赁期限,可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中,如私房租赁,出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉,并由国家直接予以规定,且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让,更不能继承、交换,而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让,此后只需在出租人处办理变更名称手续,承租人死亡后,其继承人一般均可获得承租权。
五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提
从上述内容可知,此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同,但有此不同并不意味着就需要行政权干预,就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁,它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢?现从一假设进行推导,假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人A通过支付对价(在大中型城市一般每平方米1500元左右)取得承租权,后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付(按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右),此时承租人违约应承担违约责任,按相关的民事租赁法律规范,出租人有权解除租约,从而承租人丧失承租权,这看来是符合民事规范的,但此中就出现了问题,问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权,这样的约定公平吗?符合公平原则吗?显然不符合,出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范,从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利,笔者将之称为永久承租权。
永久承租权属于不动产他物权。他物权是指非物之所有权人对物所行使的物权,这种物权由权利人自由、独立、排他地行使,非因法定缘由而不能丧失。永久承租权属于他物权与日本、台湾民法中的永佃权相似(永佃权是租佃人永久租用土地进行耕种或放牧的他物权),永佃权一般只在承租人破产或租金达一定数额时才丧失,并且可以转让、继承。这一规定使得出租人与承租人之间的权利得以平衡,值得我们借鉴。物权法定是物权产生的原则,法律未规定此永久承租他物权,司法实践中就不能作为物权对待。但一种权利不因法律对之未予规定就否认它在现实经济生活中的客观存在,法律的滞后性能够充分说明这一点。当这一权利普遍存在时就应有法律对之予以规范。我国就应制定这一他物权(永久承租权)法律规范,承认这一已被公众所接受又被实践操作所肯定的现实民事权利。承租人拥有的房屋永久承租权属物权不同于债权,债权需要相对方行为的支持,而物权不需要,可独立排他地行使。既然永久承租权属物权就存在一个公示的问题,动产物权以占有为公示,不动产物权(包括自物权、他物权)以登记为公示。登记公示制度不为公众所自由创立,它应来源于法律直接规定,并且属于强制性规范体现国家意志,法律直接规定谁为行使登记权的主体及其享有的职权和承担的职责。例如,土地使用权登记由土地管理机关行使。登记主体对不动产物权进行的登记行为就属于具体行政行为,登记主体与被登记物权人之间就形成了行政法律关系。从上可知,当确立起此类特殊租赁关系中承租人拥有永久承租权且属物权的观点时,就能得出此中存在行政法律关系的结论,更具体一点说就是存在行政登记法律关系。这一法律关系中行政相对人恒定为承租人,行政管理人因法律规定的不同而不同,如可规定由非房屋所有权人的单一行政机关行使登记权,也可规定由房屋所有权人(企事业单位)行使登记权,还可规定由行政机关及其委托的房屋所有权人(企事业单位)共同行使登记权。
综上所述,就本案而言,由于法律没有确立永久承租他物权,导致行政权力无法介入,因而就否定了永久承租他物权登记行政法律关系的存在。但行政法律关系不存在并不是说司法机关在处理此类特殊租赁关系时就应采用与处理普通租赁关系一样的司法手段,因为那样处理就如文中所述不符合公平原则。笔者认为在现阶段没有确立永久承租他物权法律规范的情况下,可从契约法律关系入手维护双方权利的公平。如本案,夏某某若欠租金非达一定数额(与获取承租权对价相当)不可解除合同,夏某某依据公有房屋住宅合同所享有的债权不适用善意取得,原合同继续有效,陈某某与房管所所订立合同无效。


           (重庆市渝中区人民法院 谢侃)

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水污染物排放许可证管理暂行办法

国家环保局


水污染物排放许可证管理暂行办法

1988年3月20日,国家环保局

第一章 总 则
第一条 为有效控制水污染,加强对水污染源的监督管理,根据《中华人民共和国水污染防治法》和《中华人民共和国海洋环境保护法》制定本办法。
第二条 在污染物排放浓度控制管理的基础上,通过排污申报登记,发放水污染物《排放许可证》,逐步实施污染物排放总量控制。
第三条 本办法适用于直接或间接向水体排放污染物的企业、事业单位(以下简称:排污单位)。
第四条 本办法由国务院环境保护行政主管部门和各级人民政府的环境保护行政主管部门组织实施和统一监督管理。

第二章 排污申报登记制度
第五条 排污单位必须在指定时间内,向当地环境保护行政主管部门办理排污申报登记手续,并提供防治水污染方面的有关技术资料。
第六条 排污单位必须如实填写申报登记表,经本单位主管部门核实后,报当地环境保护行政主管部门审批。
第七条 企业、事业单位的新建和技改项目,试产前三个月内按第六条规定向当地环境保护行政主管部门进行排污申报登记。
第八条 排污单位排放污染物的种类、数量、浓度有重大变化或改变排放方式、排放去向时,应提前15天向当地环境保护行政主管部门申请,履行变更登记手续。

第三章 排放许可证制度
第九条 各地环境保护行政主管部门结合本地区的实际情况,在申报登记的基础上,分期分批对重点污染源和重点污染物实行排放许可证制度。
第十条 排污单位必须在规定的时间内,持当地环境保护行政主管部门批准的排污申报登记表申请《排放许可证》。
第十一条 地方环境保护行政主管部门在本地区内实行污染物排放总量控制,应根据水体功能或水质目标的要求进行总量分配,根据水污染和污染物排放现状,确定污染物削减量。
第十二条 地方环境保护行政主管部门,根据当地污染排放总量控制的指标核准排污单位的排放量。
对不超出排污总量控制指标的排污单位,颁发《排放许可证》。
对超出排污总量控制指标的排污单位,颁发《临时排放许可证》,并限期削减排放量。
第十三条 有下列情形之一者,《排放许可证》和《临时排放许可证》须报国务院环境保护行政主管部门审查核准污染物排放量:
(一)跨越省、自治区、直辖市界区的排污单位;
(二)特殊性质的排污单位(如核设施、绝密工程等);
(三)特大型(投资2亿元以上)的建设项目(报国务院审批)。
第十四条 《排放许可证》的有效期限,由当地环境保护行政主管部门规定。《排放许可证》的有效期限最长不得超过5年;《临时排放许可证》的有效期限最长不得超过2年。
《排放许可证》在有效期满前3个月,排污单位必须重新申请换证。
第十五条 持有《排放许可证》或《临时排放许可证》的排污单位,不免除缴纳排污费和其它法律规定的责任。

第四章 监督与管理
第十六条 排污单位必须严格按照排放许可证的规定排放污染物,禁止无证排放。
第十七条 重点排污单位应配备监测人员和监测设备,对本单位排放的污染物按国家规定的统一方法进行监测。
排污单位必须按规定向当地环境保护行政主管部门报告本单位的排污情况。
第十八条 排污单位的排污口必须编号,设立标志,并按环境保护行政主管部门的要求配备计量装置。
所有的排污口都必须具备采样和测流条件。
第十九条 持有《临时排放许可证》的单位,必须定期向当地环境保护行政主管部门报告削减排放量的进度情况。
经削减达到排污总量控制指标的单位,可向当地环境保护行政主管部门申请《排放许可证》。
第二十条 违反《排放许可证》规定额度超量排污的,当地环境保护行政主管部门根据情节,有权中止或吊销其《排放许可证》。
被中止排放许可证的单位,在规定时间内达到排放许可证要求的,由当地环境保护行政主管部门恢复其被中止的排放许可证。
被吊销排放许可证的单位,必须重新申请《排放许可证》。
第二十一条 水污染排放总量控制指标,可以在本地区的排污单位间互相调剂。但必须由当地环境保护行政主管部门批准。
对跨地区或跨省界的水体进行污染物排放总量控制时,应由上一级环境保护行政主管部门按水质规划的要求,统一协调。
第二十二条 当地环境保护行政主管部门有权对管辖区内已颁发《排放许可证》的企业事业单位进行现场抽测、检查,被检查的排污单位应如实反映情况,并提供有关资料。
检查人员有责任为被检查单位保守技术秘密和业务秘密。

第五章 罚 则
第二十三条 违反本办法规定有下列行为之一的,由环境保护行政主管部门根据不同情节,给予警告或处以罚款。
(一)逾期未申报登记或谎报的,给予警告处分和处以5000元以下(含5000元)罚款。
在拒报或谎报期间,追缴1至2倍的排污费。
(二)逾期未完成污染物削减量以及超出《排放许可证》规定的污染物排放量的,处以1万元以下(含1万元)罚款,并加倍收缴排污费。
(三)拒绝办理排污申报登记或拒领《排放许可证》的,处以5万元以下(含5万元)罚款,并加倍收缴排污费。
被中止或吊销《排放许可证》的单位,在中止或吊销《排放许可证》期间仍排放污染物的,按无证排放处理。
第二十四条 如本办法第二十三条所述行为系在排污单位的法人代表纵容、授意下或直接人员所致的,处以法人代表或直接责任人员月工资的百分之三十的罚款。
第二十五条 排污单位或个人接到缴纳排污费和罚款通知书后,应按规定的日期缴付,逾期未缴付的,每天追加千分之一滞纳金。

第六章 附 则
第二十六条 排污申报登记表、《排放许可证》、《临时排放许可证》由国务院环境保护行政主管部门统一制定。
第二十七条 地方环境保护行政主管部门,可根据本办法制定地方实施办法。
第二十八条 本办法由国务院环境保护行政主管部门负责解释。
第二十九条 本办法自公布之日起施行。


关于印发《阳江市行政执法案卷评查办法(试行)》的通知

广东省阳江市人民政府


关于印发《阳江市行政执法案卷评查办法(试行)》的通知(阳府[2006]97号)

各县(市、区)人民政府,市府直属各单位:
  现将《阳江市行政执法案卷评查办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。





二○○六年十月二十五日





阳江市行政执法案卷评查办法(试行)


  第一条 为贯彻落实国务院《全面推进依法行政实施纲要》,规范我市行政执法案卷评查工作,促进行政机关依法行政,防止和纠正违法或不当的行政行为,保障和监督行政机关依法履行职责,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政处罚法》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称行政执法案卷,是指行政机关(包括法律、法规授权组织以及依法受委托的执法组织)在实施行政许可、行政处罚和采取行政强制措施、行政征收等具体行政行为过程中形成的监督检查记录、证据材料、执法文书等卷宗材料。
  第三条 本办法所称行政执法案卷评查是指县级以上人民政府及行政主管部门对行政执法机构依法作出行政许可、行政处罚、行政强制、行政征收等决定以及对被许可人从事行政许可事项活动实施监督检查的行政执法案卷依法进行评议检查的制度。
  第四条 各级政府法制部门在本级人民政府的领导下,负责本地区的行政执法案卷评查的具体工作。
  第五条 行政执法案卷评查采取定期或不定期集中调阅评查和抽样调阅评查的形式进行。
  集中调阅评查是指在一定期限内调阅各行政机关的行政执法案卷统一进行评议检查。抽样调阅评查是指在不特定期限内调阅部分行政机关的行政执法案卷进行评议检查。
  第六条 行政执法案卷评查内容及标准:
  (一)行政执法主体合法
  1、具备执法主体资格。
  2、行政执法人员资格合法。
  (二)行政执法行为合法
  1、属于本行政机关法定职责权限。
  2、事实清楚、证据确凿。
  3、适用法律、法规、规章、规范性文件准确。
  4、处理适当。
  (三)行政执法程序合法
  1、实施行政许可及监督检查程序合法。
  (1)行政许可事项实施细则必须公示。
  (2)案卷材料必须附有当事人的申请书;申请书格式文本是否包含与申请行政许可事项没有直接关系的内容。
  (3)因申请材料不全,不符合法定形式的,是否当场或在5日内一次性告知申请人需要补正的全部内容,并向申请人出具行政许可申请补正通知书。
  (4)依法受理的行政许可申请,是否向许可申请人出具了加盖本行政机关专用印章和注明日期的受理通知书。
  (5)依法不予受理的行政许可申请,是否说明理由并在规定期限内作出不予受理决定书。
  (6)除当场作出许可决定外,对需要核实申请材料实质内容的,是否指派两名以上工作人员进行核查并制作现场勘验笔录。
  (7)依法应举行听证的许可事项,是否按照法定程序举行听证。
  (8)对被许可人依法实施定期检验或注册等监督检查,是否有记录的档案。
  (9)涉及招标、拍卖、考试、考核、检验、检测检疫等内容的行政许可事项是否适用了行政许可的特别规定。
  (10)行政许可是否按照法定项目和标准收费,并有合法票据。
  (11)行政许可是否按规定时限办结,法律文书是否按法定期限和方式送达。
  2、实施行政处罚程序合法
  (1)行政处罚依据、程序必须公开。
  (2)适用简易程序的行政处罚是否符合法定条件;《当场处罚决定书》是否有执法人员的签名和执法机关的盖章。
  (3)适用一般程序的行政处罚是否有立案审批表、案件调查终结报告、处理意见呈批表、单位负责人签名等内部审批手续。
  (4)适用听证程序的行政处罚是否告知当事人有举行听证的权利,当事人放弃听证权利而未举行听证的是否有书面记载,当事人要求听证的是否有制作行政处罚听证通知书、举行听证会、制作听证笔录以及主持人、记录人在听证笔录上签名或盖章。
  (5)调查案件事实和收集违法行为证据的取证方式是否合法。
  (6)询问笔录、调查笔录是否两人以上,一问一记,笔录是否有被询问人或被调查人的逐页签名或盖章。
  (7)作出行政处罚前是否履行了告知义务。
  (8)给予罚款、没收财产的行政处罚是否有合法票据及物品清单。
  (9)罚款决定是否罚款收款相分离,是否违反一事不再罚原则和收支两条线制度。
  (10)行政处罚决定书是否有作出行政处罚决定的行政机关名称和印章、作出处罚决定的日期以及告知当事人的法律救济途径。
  (11)法律文书是否按法定期限和方式送达。
  3、采取行政强制措施程序合法
  (1)强制措施依据、程序必须公开。
  (2)采取行政强制措施是否有法律法规依据。
  (3)采取行政强制措施是否制作行政强制决定书并以书面形式送达相对人。
  (4)采取行政强制措施是否按照法定期限进行,有无超期强制情形。
  (5)行政强制收取的费用是否合法,并有合法票据。
  (6)采取行政强制措施后,是否在有关法律、法规、规章规定的期限内作出解除强制措施或进一步处理的决定。
  4、行政征收程序合法
  (1)行政征收依据、对象范围、标准必须公开。
  (2)行政征收是否以书面形式送达相对人。
  (3)行政征收是否有法定依据。
  (4)是否擅自扩大征收对象和范围。
  (5)是否擅自设立征收项目或擅自改变征收标准。
  (6)行政征收是否使用合法的征收票据。
  (7)征收的实物、金钱是否收缴国库。
  (四)文本制作规范,案卷归档符合标准
  1、文书材料完整,文书格式规范,卷宗内容填写齐全,做到一案一卷。
  2、卷宗纸张要统一,卷内目录填写要规范,装订整齐,字迹工整,纸张无破损等。
  第七条 法制工作部门进行行政执法案卷评查时,被评查的行政机关应当根据要求如实提供有关案卷材料,需要有关行政机关配合的,有关行政机关应当配合。
  第八条 行政执法案卷评查结果,作为衡量行政机关工作实绩的重要指标。执法案卷评查工作结束后,根据评查结果将被评查的行政机关划分为优秀、合格、不合格三个等级,上报本级人民政府批准后予以公布。
  被评为不合格的行政机关,可自收到评查结果之日起10日内向市人民政府申请复查,市人民政府自收到复查申请之日起20日内作出复查决定。
  第九条 对被评为优秀的行政机关,予以通报表彰;对被评为不合格的行政机关,予以通报批评、责令整改,或要求该行政机关提出整改措施、报告整改结果。
  第十条 对在行政执法案卷评查过程中发现存在重大违法问题的具体案件,应当责令改正,并依照行政执法责任制追究有关人员行政责任。
  第十一条 行政执法案卷评查结束后,应当及时将案卷退回行政机关。
  第十二条 各行政机关应当定期组织对本机关的行政执法案卷进行评查,并将评查结果报送本级人民政府法制工作部门备案。
  第十三条 县(市、区)人民政府开展行政执法案卷评查工作参照本办法执行。
  第十四条 本办法由市法制局负责解释。
  第十五条 本办法自颁布之日起施行。