广东省城镇新建商品房交易价格行为规则

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广东省城镇新建商品房交易价格行为规则

广东省物价局


广东省城镇新建商品房交易价格行为规则
广东省物价局



第一条 为规范我省城镇新建商品房交易的价格行为,保护交易双方的合法权益,促进我省商品房交易市场的发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产交易价格管理暂行办法》和国家有关规定,制定本规则。
第二条 本规则适用于本省境内城镇新建商品房的交易活动。
本规则所称的商品房交易,是指购房者向拥有产权的各类房地产开发、经营企业购买新建商品房的行为。
第三条 商品房交易的价格行为,应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则,遵守国家的价格法规和政策。
第四条 商品房交易实行明码标价,不得在明码标价外加收任何费用。
第五条 商品房交易价格应以商品房的建设成本为基础,加法定的税金和合理利润。根据不同情况分别实行政府定价和经营者定价。
第六条 属政府定价的商品房交易,经营者应当严格执行政府制定的价格;属经营者定价的,由经营者根据座落位置、楼层、方向、环境状况,以及市场供求和竞争情况,制定具体交易价格,报物价部门备案。
第七条 未经物价部门批准,销售商品房不得冠以成本房、安居工程(解困房、微利房)等名称,误导蒙骗购房者。
第八条 商品房销售价格构成包括:
(一)成本:
1.地价(土地使用权出让金)和征地拆迁补偿费;
2.规划勘测设计及前期工程费;
3.按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费;
4.商品房建筑、安装工程费;
5.投资利息;
6.不可预见费;
7.销售管理费;
8.经省以上的政府或物价部门批准,向房地产开发企业收取的各种费用。
(二)税金。
(三)利润。
第九条 经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容,不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用,也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。
第十条 经营者必须在商品房销售点挂牌或以售房说明书等形式显示以下内容:
(一)每个具体售卖单元的座落位置、房屋形状、面积(含各厅、室面积以及应按比例分摊的公用面积)、朝向、楼层、售价、付款方式及优惠折扣率;
(二)房价外代收代付的具体收费项目(含分摊性的和选择性的服务项目)与收费标准。
第十一条 房价构成外的代收代付费用,属于选择性的服务项目,应由购房者自行决定是否接受;属分摊性质的,只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用;属政府定价的收费项目,必须严格按规定标准代收。
第十二条 购房者认为代收代付与分摊的费用显失公平时,可以向当地物价部门反映,由物价部门进行调解。
第十三条 售房契约(合同)签署后,经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。
第十四条 商品房交易的合同售卖面积应与实际面积相符。售房契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与房地产管理部门核发的《房地产证》记载面积的误差值为±1%以内(不含本数)的,交易双方可不作任何补偿;误差值为±1%以上(含本数)至±5%以内(不含本数)的
,交易双方按售房契约确定的单价多退少补;误差值超过±5%(含本数)的,应允许购房者选择,或按照契约单价多退少补,或取消售房契约,经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用及利息(以付款日起至实际退款日止的时间为期,参照退款之日同期银行固定资产
贷款利率计算)。
第十五条 商品房交易必须做到质价相符。经营者应按国家有关部门制定的《商品房购销合同示范文本》的要求签订售房契约(合同),并应在售房契约(合同)中明确标示商品房的结构、材料、设备、装修质量标准。如实际交付的商品房的结构、材料、设备、装修质量低于契约确定
的标准,经营者应向购房者作出合理补偿,造成损失的还应承担民事责任。
第十六条 商品房交易的合同中对违约责任的约定,应当坚持对等的原则。
第十七条 经营者不得有下列行为:
(一)不执行政府规定的价格(收费),擅自涨价或乱收费用;
(二)采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用),改为在价外另行收取;
(三)违反代收代付费用征收规定,牟取非法利益;
(四)不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段蒙骗购房者;
(五)虚置成本,短给面积,进行价格欺诈的;
(六)在商品房交易过程中,违反公平、公开和自愿选择原则,强制或串通其他部门(单位)变相强行要求购买或要求购房者接受应由购房者自愿选择的服务;
(七)采取偷工减料、掺杂使假等欺骗手段降低商品房建造(装修)质量,变相提高房价的;
对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规和政府规章进行查处。
第十八条 经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查,如实提供有关的价格(收费)资料。
第十九条 各市物价部门可根据本规则制定具体实施办法。
第二十条 本规则由省物价局负责解释。
第二十一条 本规则自1997年3月1日起实施。



1997年3月1日
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国务院批转证监会关于提高上市公司质量意见的通知

国务院批转中国证券监督管理委员会


国务院批转证监会关于提高上市公司质量意见的通知

国发 〔2005〕 34 号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
国务院同意证监会《关于提高上市公司质量的意见》,现转发给你们,请认真贯彻执行。
上市公司是资本市场发展的基石。提高上市公司质量是提高资本市场投资价值的源泉,对于增强资本市场的吸引力和活力,充分发挥资本市场优化资源配置功能,保护投资者特别是中小投资者的合法权益,促进我国资本市场健康稳定发展,具有十分重要的意义。十多年来,我国上市公司不断发展壮大,已成为推动企业改革和带动行业成长的中坚力量。但由于受体制、机制、环境等因素影响,相当一批上市公司法人治理结构不完善、运作不规范、质量不高,严重影响了投资者的信心,制约了资本市场健康稳定发展。贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》(国发〔2004〕3号),提高上市公司质量,是摆在我们面前的一项十分重要而紧迫的任务。
地方各级人民政府要承担起处置本地区上市公司风险的责任,有效防范和化解上市公司风险,必要时可对陷入危机、可能对社会稳定造成重大影响的上市公司组织实施托管。证券监管部门要强化对上市公司的监管,及时查处违法违规行为,对负有责任的人员,视情节轻重,责成上市公司予以撤换或实行市场禁入,涉嫌犯罪的,及时移交公安、司法机关。各有关部门要统一思想,提高认识,密切配合,建立高效、灵活的协作机制和信息共享机制,加大工作力度,综合运用经济、法律和必要的行政手段,营造有利于上市公司规范发展的环境,支持和督促上市公司全面提高质量,为资本市场的健康稳定发展奠定良好的基础。

 国务院
 二○○五年十月十九日




关于提高上市公司质量的意见
(证监会)

为全面深入贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》(国发〔2004〕3号),切实保护投资者的合法权益,促进资本市场持续健康发展,现就提高上市公司质量有关问题提出以下意见:
一、提高认识,高度重视提高上市公司质量工作
(一)充分认识提高上市公司质量的重要意义。上市公司是我国经济运行中最具发展优势的群体,是资本市场投资价值的源泉。提高上市公司质量,是强化上市公司竞争优势,实现可持续发展的内在要求;是夯实资本市场基础,促进资本市场健康稳定发展的根本;是增强资本市场吸引力和活力,充分发挥资本市场优化资源配置功能的关键。提高上市公司质量,就是要立足于全体股东利益的最大化,不断提高公司治理和经营管理水平,不断提高诚信度和透明度,不断提高公司盈利能力和持续发展能力。
(二)提高上市公司质量是推进资本市场改革发展的一项重要任务。经过十多年的培育,上市公司不断发展壮大、运作日趋规范、质量逐步提高,已经成为推动企业改革和带动行业成长的中坚力量。但是,由于受体制、机制、环境等多种因素的影响,相当一批上市公司在法人治理结构、规范运作等方面还存在一些问题,盈利能力不强,对投资者回报不高,严重影响了投资者的信心,制约了资本市场的健康稳定发展。随着社会主义市场经济体制的不断完善和资本市场改革的不断深入,提高上市公司质量已经成为当前和今后一个时期推进资本市场健康发展的一项重要任务。提高上市公司质量,关键在于公司董事会、监事会和经理层要诚实守信、勤勉尽责,努力提高公司竞争能力、盈利能力和规范运作水平;同时,各有关方面要营造有利于上市公司规范发展的环境,支持和督促上市公司全面提高质量。通过切实的努力,使上市公司法人治理结构更加完善,内部控制制度合理健全,激励约束机制规范有效,公司透明度、竞争力和盈利能力显著提高。
二、完善公司治理,提高上市公司经营管理和规范运作水平
(三)完善法人治理结构。上市公司要严格按照《公司法》、外商投资相关法律法规和现代企业制度的要求,完善股东大会、董事会、监事会制度,形成权力机构、决策机构、监督机构与经理层之间权责分明、各司其职、有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构。股东大会要认真行使法定职权,严格遵守表决事项和表决程序的有关规定,科学民主决策,维护上市公司和股东的合法权益。董事会要对全体股东负责,严格按照法律和公司章程的规定履行职责,把好决策关,加强对公司经理层的激励、监督和约束。要设立以独立董事为主的审计委员会、薪酬与考核委员会并充分发挥其作用。公司全体董事必须勤勉尽责,依法行使职权。监事会要认真发挥好对董事会和经理层的监督作用。经理层要严格执行股东大会和董事会的决定,不断提高公司管理水平和经营业绩。
(四)建立健全公司内部控制制度。上市公司要加强内部控制制度建设,强化内部管理,对内部控制制度的完整性、合理性及其实施的有效性进行定期检查和评估,同时要通过外部审计对公司的内部控制制度以及公司的自我评估报告进行核实评价,并披露相关信息。通过自查和外部审计,及时发现内部控制制度的薄弱环节,认真整改,堵塞漏洞,有效提高风险防范能力。
(五)提高公司运营的透明度。上市公司要切实履行作为公众公司的信息披露义务,严格遵守信息披露规则,保证信息披露内容的真实性、准确性、完整性和及时性,增强信息披露的有效性。要制定并严格执行信息披露管理制度和重要信息的内部报告制度,明确公司及相关人员的信息披露职责和保密责任,保障投资者平等获取信息的权利。公司股东及其他信息披露义务人,要积极配合和协助上市公司履行相应的信息披露义务。上市公司要积极做好投资者关系管理工作,拓宽与投资者的沟通渠道,培育有利于上市公司健康发展的股权文化。
(六)加强对高级管理人员及员工的激励和约束。上市公司要探索并规范激励机制,通过股权激励等多种方式,充分调动上市公司高级管理人员及员工的积极性。要强化上市公司高级管理人员、公司股东之间的共同利益基础,提高上市公司经营业绩。要健全上市公司高级管理人员的工作绩效考核和优胜劣汰机制,强化责任目标约束,不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。
(七)增强上市公司核心竞争力和盈利能力。上市公司要优化产品结构,努力提高创新能力,提升技术优势和人才优势,不断提高企业竞争力。要大力提高管理效率和管理水平,努力开拓市场,不断增强盈利能力。上市公司要高度重视对股东的现金分红,努力为股东提供良好的投资回报。
三、注重标本兼治,着力解决影响上市公司质量的突出问题
(八)切实维护上市公司的独立性。上市公司必须做到机构独立、业务独立,与股东特别是控股股东在人员、资产、财务方面全面分开。控股股东要依法行使出资人权利,不得侵犯上市公司享有的由全体股东出资形成的法人财产权。控股股东或实际控制人不得利用控制权,违反上市公司规范运作程序,插手上市公司内部管理,干预上市公司经营决策,损害上市公司和其他股东的合法权益。
(九)规范募集资金的运用。上市公司要加强对募集资金的管理。对募集资金投资项目必须进行认真的可行性分析,有效防范投资风险,提高募集资金使用效益。经由股东大会决定的投资项目,公司董事会或经理层不得随意变更。确需变更募集资金用途的,投资项目应符合国家产业政策和固定资产投资管理的有关规定,并经股东大会审议批准后公开披露。
(十)严禁侵占上市公司资金。控股股东或实际控制人不得以向上市公司借款、由上市公司提供担保、代偿债务、代垫款项等各种名目侵占上市公司资金。对已经侵占的资金,控股股东尤其是国有控股股东或实际控制人要针对不同情况,采取现金清偿、红利抵债、以股抵债、以资抵债等方式,加快偿还速度,务必在2006年底前偿还完毕。
(十一)坚决遏制违规对外担保。上市公司要根据有关法规明确对外担保的审批权限,严格执行对外担保审议程序。上市公司任何人员不得违背公司章程规定,未经董事会或股东大会批准或授权,以上市公司名义对外提供担保。上市公司要认真履行对外担保情况的信息披露义务,严格控制对外担保风险,采取有效措施化解已形成的违规担保、连环担保风险。
(十二)规范关联交易行为。上市公司在履行关联交易的决策程序时要严格执行关联方回避制度,并履行相应的信息披露义务,保证关联交易的公允性和交易行为的透明度。要充分发挥独立董事在关联交易决策和信息披露程序中的职责和作用。公司董事、监事和高级管理人员不得通过隐瞒甚至虚假披露关联方信息等手段,规避关联交易决策程序和信息披露要求。对因非公允关联交易造成上市公司利益损失的,上市公司有关人员应承担责任。
(十三)禁止编报虚假财务会计信息。上市公司应严格执行有关会计法规、会计准则和会计制度,加强会计核算和会计监督,真实、公允地反映公司的财务状况、经营成果及现金流量。不得伪造会计凭证等会计资料、提供虚假财务报表;不得利用会计政策、会计估计变更和会计差错更正等手段粉饰资产、收入、成本、利润等财务指标;不得阻碍审计机构正常开展工作,限制其审计范围;不得要求审计机构出具失真或不当的审计报告。上市公司董事会及其董事、总经理、财务负责人对公司财务报告的真实性、完整性承担主要责任。
四、采取有效措施,支持上市公司做优做强
(十四)支持优质企业利用资本市场做优做强。地方政府要积极支持优质企业改制上市,推动国有企业依托资本市场进行改组改制,使优质资源向上市公司集中,支持具备条件的优质大型企业实现整体上市。有关部门要优化公司股票发行上市制度,规范企业改制行为,支持优质大型企业和高成长的中小企业在证券市场融资,逐步改善上市公司整体结构。积极推出市场化创新工具,支持上市公司通过多样化的支付手段进行收购兼并,提升公司的核心竞争力,实现可持续发展。
(十五)提高上市公司再融资效率。要进一步调整和完善上市公司再融资的相关制度,增加融资品种,简化核准程序,充分发挥市场发现价格和合理配置资源的功能,提高上市公司再融资效率。积极培育公司债券市场,制订和完善公司债券发行、交易、信息披露和信用评级等规章制度。鼓励符合条件的上市公司发行公司债券。
(十六)建立多层次市场体系。在加强主板市场建设的同时,积极推动中小企业板块制度创新,为适时推出创业板创造条件。要进一步完善股份代办转让系统,健全多层次资本市场体系和不同层次市场间的准入、退出机制,发挥资本市场优胜劣汰功能,满足不同企业的融资需求。
(十七)积极稳妥地推进股权分置改革。通过股权分置改革消除非流通股和流通股的流通制度差异,有利于形成流通股股东和非流通股股东的共同利益基础,对提高上市公司质量具有重要作用。有关方面要按照总体安排、分类指导、完善制度的要求,加强对改革的组织领导,积极稳妥地推进股权分置改革。
五、完善上市公司监督管理机制,强化监管协作
(十八)强化上市公司监管。有关部门要完善相关法律法规体系,抓紧制订上市公司监管条例,积极推进相关法律的修改,为广大投资者维护自身权益和上市公司规范运作提供法律保障。要进一步加强上市公司监管制度建设,建立累积投票制度和征集投票权制度,完善股东大会网络投票制度、独立董事制度及信息披露相关规则,规范上市公司运作。要落实和完善监管责任制,不断改进监管方式和监管手段,完善上市公司风险监控体系。进一步健全证券监督管理机构与公安、司法部门的协作机制,及时将涉嫌犯罪人员移送公安、司法机关,严肃查处违法犯罪行为,增强上市公司监管的威慑力,提高监管的有效性和权威性,切实维护市场和社会稳定。
(十九)加强上市公司诚信建设。有关部门要建立上市公司及其控股股东或实际控制人的信贷、担保、信用证、商业票据等信用信息及监管信息的共享机制;完善上市公司控股股东、实际控制人、上市公司及其高级管理人员的监管信息系统,对严重失信和违规者予以公开曝光;督促商业银行严格审查上市公司董事会或股东大会批准对外担保的文件和信息披露资料,严格审查上市公司对外担保的合规性和担保能力,切实防范上市公司违规对外担保的风险。
(二十)规范上市公司控股股东或实际控制人的行为。有关方面要督促控股股东或实际控制人加快偿还侵占上市公司的资金,国有控股股东限期内未偿清或出现新增侵占上市公司资金问题的,对相关负责人和直接责任人要给予纪律处分,直至撤销职务;非国有控股股东或实际控制人限期内未偿清或出现新增侵占上市公司资金问题的,有关部门对其融资活动应依法进行必要的限制。要依法查处上市公司股东、实际控制人利用非公允的关联交易侵占上市公司利益、掏空上市公司的行为。加大对侵犯上市公司利益的控股股东或实际控制人的责任追究力度,对构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(二十一)加强对上市公司高级管理人员的监管。要制定上市公司高级管理人员行为准则,对违背行为准则并被证券监督管理机构认定为不适当人选的上市公司高级管理人员,要责成上市公司及时按照法定程序予以撤换。对严重违规的上市公司高级管理人员,要实行严格的市场禁入;对构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(二十二)加强对证券经营中介机构的监管。要严格保荐机构、保荐代表人的资质管理,督促其忠实履行尽职推荐、持续督导的职责。有关部门要加强对会计师事务所、资产评估机构、律师事务所等中介机构执业行为的监管,完善执业标准体系,督促其勤勉尽责,规范执业行为,提高执业质量。要建立和完善市场禁入制度,加大对中介机构及其责任人违法违规行为的责任追究力度,及时公布其失信和违规记录,强化社会监督。
(二十三)充分发挥自律监管的作用。充分发挥自律组织在促进上市公司提高公司治理、规范运作水平等方面的积极作用。加强对上市公司高级管理人员的培训和持续教育,培养诚信文化,提高高级管理人员的法制意识、责任意识和诚信意识,增强上市公司高级管理人员规范经营的自觉性。
六、加强组织领导,营造促进上市公司健康发展的良好环境
(二十四)加强对提高上市公司质量工作的组织领导。各省(区、市)人民政府要加强组织领导,建立有效的协调机制,统筹研究解决工作中遇到的重大问题,切实采取有效措施,促进上市公司质量全面提高。当前,要着重督促和帮助上市公司切实解决控股股东或实际控制人侵占资金、违规担保等突出问题,研究建立上市公司突发重大风险的处置机制,积极稳妥地推进上市公司股权分置改革。
(二十五)防范和化解上市公司风险。地方各级人民政府要切实承担起处置本地区上市公司风险的责任,建立健全上市公司风险处置应急机制,及时采取有效措施,维护上市公司的经营秩序、财产安全和社会稳定,必要时可对陷入危机、可能对社会稳定造成重大影响的上市公司组织实施托管。支持绩差上市公司特别是国有控股上市公司按照市场化原则进行资产重组和债务重组,改善经营状况。要做好退市公司的风险防范工作,依法追究因严重违法违规行为导致上市公司退市的相关责任人的责任。
(二十六)营造有利于上市公司规范发展的舆论氛围。有关方面要加强对涉及上市公司新闻报道的管理,引导媒体客观、真实、全面地报道上市公司情况,切实防范并及时纠正对上市公司的失实报道,严肃惩处违背事实、蓄意美化或诋毁上市公司的行为,避免误导投资者。切实发挥好媒体的舆论引导和监督作用。

关于国营工业企业职工冬季取暖补贴会计处理问题的通知

财政部


关于国营工业企业职工冬季取暖补贴会计处理问题的通知
财政部


鉴于工资总额组成中不再包括职工冬季取暖补贴,为此,国营工业企业会计制度中有关职工冬季取暖补贴的会计处理作以下修改:
企业应在“企业管理费”科目中单列明细科目进行核算,并在“车间经费及企业管理费明细表”(会工14表)第21行“工资”项目下,单列“冬季取暖补贴”项目(21-1行),反映发给全部职工的冬季取暖补贴。该表及其他会计报表中,有关“工资”项目内均不再包括冬季取
暖补贴的内容。



1990年11月9日