北京市劳动和社会保障局关于贯彻实施《北京市基本医疗保险规定》有关问题的处理办法

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北京市劳动和社会保障局关于贯彻实施《北京市基本医疗保险规定》有关问题的处理办法

北京市劳动和社会保障局


北京市劳动和社会保障局关于贯彻实施《北京市基本医疗保险规定》有关问题的处理办法
北京市劳动和社会保障局
京劳社医发19号




各区(县)劳动和社会保障局、各委、办、局、总公司,各计划单列企业,中央在京单
位,军队驻京企业,各医疗机构:
根据《北京市基本医疗保险规定》(2001年2月20日北京市人民政府第68号令,以下简称《规定》),现对实施中的有关问题规定如下:
一、《规定》第二条适用范围中的城镇企业包括国有企业,集体所有制企业,股份制企业,外商投资企业,港、澳、台商投资企业以及城镇私营企业等。
机关包括国家行政机关及经中共中央组织部或市委批准列入参照国家公务员制度管理的党群机关,人大、政协机关,各民主党派和工商联机关,审判机关、检察机关。
二、《规定》第二条适用范围中的职工包括本市及外埠城镇劳动者、农民合同制工人;退休人员包括按国发〔1978〕104号文件办理退职并按月领取退职生活费的退职人员(下同);外商投资企业职工是指中方职工;港、澳、台商投资企业职工是指内地职工。
三、《规定》第十条“本人上一年月平均工资”是指按国家统计局规定列入工资总额统计范围内发放的工资。包括:计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资和特殊情况下支付的工资。
四、下列人员按以下办法确定个人缴费工资基数:
(一)复员、转业退伍军人及初次就业和失业后再就业的人员,在缴纳基本医疗保险费时,以本人工作第一个月的工资作为当年缴费工资基数。从第二年起,以本人上一年实发工资的月平均工资作为缴费工资基数。
(二)在医疗期内的病休人员,其病休期间领取的病假工资或疾病救济费(在不足整年度时与病休前的当年工资合并计算)作为第二年的缴费工资基数。
(三)被派到国外或者香港、澳门特别行政区及台湾地区(不含临时派出)工作的人员,按派出前上一年本人月平均工资作为缴费工资基数。次年缴费工资基数按上一年本单位职工平均工资增长率进行调整。
(四)企业外派、外借及劳务输出到其他单位工作的人员和下岗人员,以在原企业领取的本人上一年月平均工资作为缴费工资基数。这些人员在非本企业取得的劳务收入可与本企业发放的工资合并计算,作为第二年的缴费工资基数。用人单位使用非本单位的人员时,应按月为其提供缴纳基本医疗保险费中企业缴纳部分的资金,并在签订劳务协议时予以明确。职工个人应将劳务收入所得向本企业备案。职工以非本企业取得的收入缴纳基本医疗保险费时,须包含企业缴费部分,由本人向本企业缴费,企业向社会保险基金管理机构缴纳。
上述人员缴费工资基数的上限和下限按照《规定》执行。
五、2001年4月1日以前已退休的人员参加基本医疗保险,个人不再缴纳基本医疗保险费。
六、2001年4月1日以前参加工作、2001年3月31日以后退休的职工,退休时累计缴纳基本医疗保险费的年限,男满25年,女满20年的不再缴纳基本医疗保险费。不足上述年限的,由本人按照用人单位和个人的缴费比例,按退休时的缴费工资基数一次性缴足基本医疗保险费和用人单位应缴纳的大额医疗费用互助资金后,享受退休人员医疗保险待遇。
经劳动保障行政部门认定,《规定》实施前,职工符合国家规定的连续工龄或工作年限,视同基本医疗保险缴费年限。参加本市基本养老保险的企业职工,已经劳动保障行政部门认定的连续工龄,视同基本医疗保险缴费年限;基本养老保险实行个人缴费制度后,其实际缴纳基本养老保险费的年限,视同基本医疗保险缴费年限。其他单位的职工由劳动保障行政部门按照国家连续工龄或工作年限的规定,核定基本医疗保险视同缴费年限。《规定》实施后的缴费年限,按实际缴纳基本医疗保险费的时间计算。
七、职工达到退休年龄时,用人单位须持《北京市职工基本医疗保险视同缴费年限认定审批表》(表样附后),到参保地的区、县劳动保障行政部门办理基本医疗保险视同缴费年限认定手续。经核准后,再到区、县社会保险基金管理机构办理基本医疗保险在职转退休手续。
八、2001年3月31日以后参加工作的职工,退休时累计缴纳基本医疗保险费不足规定年限的,其个人账户余额退还本人,不再享受基本医疗保险待遇。
九、国有企业下岗职工的基本医疗保险费,包括单位缴费和个人缴费及由用人单位缴纳的大额医疗费用互助资金,由再就业服务中心以上一年全市职工月平均工资的60%为基数缴纳。个人应缴纳的大额医疗费用互助资金,由下岗职工个人按《规定》缴纳。
十、用人单位未按时足额缴纳基本医疗保险费和大额医疗费用互助资金的,参保职工不计为缴费年限,参保人员个人账户金暂不划入。未按时足额缴费之月前,参保人员发生的医疗费用按结算期计算并按规定支付;未按时足额缴费之月及以后,参保人员发生的医疗费用,基本医疗保险统筹基金和大额医疗费用互助资金不予支付,待单位按规定补齐欠费后,按规定补记个人账户,支付有关医疗费用。
参保人员未按《规定》缴足基本医疗保险费和大额医疗费用互助资金的,不享受医疗保险待遇。
十一、根据《规定》第二十一条,对达到35周岁、45周岁、70周岁的参保人员,从满35周岁、45周岁、70周岁的次月起按1%、2%、4.8%的比例划入个人账户。办理退休手续的退休人员,从领取基本养老金或退休费之月起按4.3%的比例划入其个人账户。
十二、职工被征义务兵、考入中等专业以上院校(与用人单位终止、解除劳动关系或工作关系)的,停止缴纳基本医疗保险费,不享受基本医疗保险待遇,个人账户存储额予以封存并继续计息,再就业时继续使用。
十三、职工被招收为军官、文职干部和士官入伍的,基本医疗保险个人账户存储额按照《中国人民解放军军人退役医疗保险暂行办法》执行。
十四、参保人员在被判刑、劳动教养期间停止缴纳基本医疗保险费,不享受基本医疗保险待遇,个人账户存储额予以封存并继续计息,刑满释放、解除劳教再就业或恢复退休待遇时,个人账户启封,存储额继续使用。
十五、个人账户金额不足支付个人应负担的医疗费时,不允许透支。
十六、企业已为职工和退休人员建立医疗保险个人账户的,职工和退休人员医疗保险个人账户结余额可以转入基本医疗保险个人账户。
十七、《规定》实施后,为参加北京市地方所属城镇企业大病医疗费统筹的企业2001年4月1日前退休的人员个人账户划入一次性补助金。1998年6月30日前参加统筹的,一次性补助金为200元;1998年7月1日以后参加统筹的,一次性补助金为100元。一次性补助金由大病医疗费统筹基金支付。
十八、根据《规定》第三十二条,基本医疗保险统筹基金支付的起付标准,在基本医疗保险实施当年为1300元,650元。
享受本市城镇居民最低生活保障的参保人员,基本医疗保险统筹基金支付的起付标准按本条第一款规定的起付标准的50%确定。
十九、根据《规定》第三十三条,基本医疗保险统筹基金最高支付限额,在基本医疗保险实施当年为5万元。最高支付限额是指在一个自然年度内基本医疗保险统筹基金所支付的最高数额。
二十、《规定》第三十六条“结算期内职工和退休人员的医疗费用,按医院等级和费用数额采取分段计算、累加支付的办法”是指在每个结算期内的医疗费用,在起付标准之后采取“分段计算,累加支付”。第二个结算期及以后的每个结算期的费用,与前几个结算期的费用,不连续累加计算。
二十一、参保人员住院治疗不超过90天的,每次住院为一个结算期;超过90天,发生的医疗费用每90天为一个结算期,结算后视为第二次住院,超过180天的视为第三次住院,超过270天的视为第四次住院。
恶性肿瘤患者门诊放射治疗、化学治疗的医疗费用每90天为一个结算期;需长期做肾透析治疗的患者、肾移植手术后需长期服用抗排异药物的患者及患有精神病确需长年住院的患者其发生的医疗费每180天为一个结算期。
参保人员在定点的社区卫生服务中心(站)的家庭病床治疗发生的医疗费用,每90天为一个结算期。基本医疗保险统筹基金支付的起付标准按本办法第十八条第一款规定的起付标准的50%确定,转入住院治疗的,基本医疗保险统筹基金支付的起付标准,按本办法第十八条第一款规定的起付标准执行。
二十二、基本医疗保险统筹基金支付的结算期,全年连续计算。
二十三、参保人员跨年度住院的医疗费用,按当年和次年分别累加计算,当年12月31日前发生的医疗费累计到该年支付的医疗费用中。
次年1月1日起发生的医疗费用计算到次年累计支付的医疗费总额中,其住院次数、基本医疗保险统筹基金支付的起付标准与上年住院次数连续计算,医疗费用分段支付的比例不变。基本医疗保险统筹基金支付的最高限额按上年、次年分别计算。本次出院后或结算期满后,当年再次住院或进入下一个结算期,按第一次住院计算起付标准。
二十四、参保人员连续住院并转院治疗的,基本医疗保险统筹基金支付起付标准按一次计算,支付比例按医院级别分别计算。
二十五、女职工生育符合有关规定的医疗费用,享受公务员医疗补助的,由公务员医疗补助经费中支付;其他单位的,由用人单位在原渠道列支。
参保人员按照北京市《计划生育条例》规定实施计划生育手术的,其手术费从基本医疗保险统筹基金中支付。
二十六、享受公务员医疗补助的参保人员,因公负伤治疗的医疗费,经劳动保障行政部门认定,其治疗公伤的医疗费用,从公务员医疗补助经费中支付。
二十七、原执行《中华人民共和国劳动保险条例》的企业,职工供养直系亲属的医疗待遇,仍按《中华人民共和国劳动保险条例》的有关规定执行。
二十八、职工因公外出、探亲期间,在本市行政区域外当地县级以上定点医疗机构就诊发生的医疗费用,先由个人垫付,经医疗保险事务经办机构审核批准后,按照规定,由个人账户和基本医疗保险统筹基金支付。其医疗保险待遇、基本医疗保险用药范围、诊疗项目及服务设施范围标准,按本市的有关规定执行。
二十九、易地安置的退休人员,个人账户金由社保基金管理机构按规定的比例将应划入个人账户的数额以现金形式支付给个人。属于个人账户支付的医疗费,由本人负担;在当地乡以上定点医疗机构发生的、属于基本医疗保险统筹基金及大额医疗费用互助资金支付的医疗费,先由个人垫付,经医疗保险事务经办机构核准后,由基本医疗保险统筹基金及大额医疗费用互助资金支付。其医疗保险待遇、基本医疗保险用药范围、诊疗项目及服务设施范围标准,按本市的有关规定执行。
三十、国家建设征用土地安置的占地农转工退休时,缴费年限不符合《规定》条件的,不补缴医疗保险费,享受退休人员的医疗保险待遇。
三十一、按照北京市劳动局、北京市财政局、北京市税务局《北京市城镇临时工养老保险暂行办法》(京劳险发字〔1988〕550号)享受养老保险待遇的城镇临时工,其医疗保险待遇仍按京劳险发字〔1988〕550号文件规定执行。
三十二、基本医疗保险费自用人单位参加保险之月起开始收缴,基本医疗保险统筹基金从次月起开始支付参保人员的医疗费。
三十三、用人单位参加基本医疗保险后,已在医院接受治疗的参保人员,应结清参保之月以前的医疗费用。参保以前已经在非定点医疗机构治疗,确因病情需要暂时不能转院的,须经区、县医疗保险事务经办机构批准。
三十四、本办法由市劳动和社会保障局负责解释。
三十五、本办法自2001年4月1日起施行。
基本医疗保险视同缴费年限认定审批表
单位名称(公章): 经济(单位)类型:
社会保险登记证编码: 隶属关系:
-----------------------------------------
| 职工姓名 | |性别| |出生年月| |
|------|--------------------------------|
|公民身份号码| |退休(职)时间| |
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| 连续工龄(工作年限)或参加基本养老保险缴费年限情况 |
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|序 号| 工 作 单 位 | 起 止 时 间 |月 数|
|----|--------------|--------------|----|
| 1 | | | |
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| 2 | | | |
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| 3 | | | |
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| 4 | | | |
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| 5 | | | |
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| 6 | | | |
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| 7 | | | |
|----|--------------|--------------|----|
| 8 | | | |
|----|--------------|--------------|----|
| 9 | | | |
|----|--------------|--------------|----|
| 10 | | | |
|---------------------------------------|
| 视同缴费年限累计 |小写: 年 个月|大写: 年 个月|
|---------------------------------------|
|单位应参加基本| |单位实际参加基| |
|医疗保险日期 | 年 月|本医疗保险日期| 年 月|
|---------------------------------------|
| | (人事或劳资部门章)|
|单位意见| |
| |负责人: 经办人: 年 月 日 |
|----|----------------------------------|
|劳动保障| (盖章) |
|行政部门| |
|审批意见|负责人: 经办人: 年 月 日 |
|----|----------------------------------|
|备注说明| |
-----------------------------------------
社保经办机构登记岗: 录入日期: 年 月 日
社保经办机构登记岗: (盖章)
填表说明:1.此表由用人单位填报三份,经劳动保障行政部门和社保经办机构审批
录入后,各自存留一份。
2.此表“单位意见”以上栏目由用人单位填写。“备注说明”栏由用人
单位或劳动保障行政部门填写需说明的其他情况。


2001年3月19日
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河南“彭宇”案:媒体报道应重证据讲客观

戚谦


  被媒体称为河南“彭宇”案的被告李凯强已经向郑州市中级人民法院提起上诉,一审法院的判决书尚未生效。

  简单回顾一下半个月以来,媒体面对此事的不同反应,或许能让我们洞察媒体舆论监督的是与非。媒体声音是否客观,是否让当事人双方都发出了本该发出的声音,是否进行了不适当的“屏蔽”与“过滤”?

  2010年1月8日,郑州某报以《“路上有老人摔倒你敢扶吗?”“南京彭宇案”可能出现郑州版,法院判扶起老人的19岁小伙赔偿7万多元》的醒目标题刊发了报道。

  该报道刊发了被告李凯强的版本一“我是看她摔倒了,过去扶她起来”和原告宋林的版本二“我不会讹人”。

  据报道,李凯强称:突然听到“砰”的一声,感觉后面有东西蹭上他的车了,我毫不犹豫地过去扶她。

  而宋林称:李凯强车后座上还带一女的,违反禁行规定超速急行,他的车把狠狠地撞到了她的腰部,将其连人带车撞倒在地,上身就压靠在车前轮上,将电动车车轮挤得紧靠柱子西北侧,当时电动车没法走了。李凯强和同行的女的从车上下来后,女的将压在我腿上的自行车搬起,向西北推了有3米多远。李凯强随后连拖带扯将她移向偏西北有2米多,又迅速驾驶电动车逃跑有10多米远,后被3个过路的给拦住了,李凯强才没有“逃走”。

  河南电视台都市频道《是“活雷锋”还是“肇事者”》的报道中,李凯强承认双方发生了“相撞”,这个事实已经明确。这与没有发生相撞而主动上前帮扶倒地的基础事实不同。

  从郑州某报报道的当事人陈述中明显看出,李凯强是否“救人”存在严重争议,尚无证据证明。郑州晚报尽管报道有当事双方的两种说法,但其《“路上有老人摔倒你敢扶吗?”“南京彭宇案”可能出现郑州版,法院判扶起老人的19岁小伙赔偿7万多元》的标题,已经擅自将事实定性为“是摔倒的”,还故意曲解认为“法院判扶起”。而实际上,法院只认定发生了交通事故,引用交警部门的交通事故认定书认定的“无法查证”。

  媒体的此次报道,给人的感觉,似乎事实就是李凯强去“救”宋林,而非宋林所说的“撞”人。另外,媒体记者居然“忽略”了宋林关于“真正”事故现场的“连拖带扯后试图逃走”说法,也没有去深入采访一下交警部门。同时,媒体将此事与几年前轰动全国的南京彭宇案相提并论,更是吸引眼球。

  随后,该报道被不少网络媒体转载。有倾向性的媒体报道自然引发了不少人先入为主的“联想”,更让人概叹“好人难做”。

  但是,也有不少媒体发出了相对客观的声音。

  1月9日,新华社刊发《是“肇事者”还是“活雷锋” 郑州一交通事故判决案引争议》的文章,报道则较为客观。

  中国青年报1月12日刊发署名文章《先入为主的道德评判只能制造矛盾》,认为“虽然不能排除个别情况下的‘碰瓷’和‘讹人’现象的发生,但一遇到类似情况就先入为主地认为是‘助人为乐’,不知不觉地把对方假定为‘讹诈者’,并不是对待问题的理性方式”。

  青年时报发表该报评论员翟春阳的《是什么让“彭宇案”谬种流传》评论文章,该文明确指出:“彭宇案”后,老人倒地没人扶,但到底是谁搞坏了世道人心?与其说是司法,不如说是媒体。不管是对彭宇案还是对李凯强案,媒体的报道都是选择性的,或倾向性的,而没有呈现全部的真相。在此需要质疑的是媒体的智慧,怎么会失去了最简单的判断能力;也许媒体并不低能,而是下意识里就存在着某种倾向性,倾向把这个事件写成“彭宇案”,而只有写成彭宇案,才足够吸引眼球。老人受伤,责任在谁?媒体报道给不出真相,然而却有意往“恩将仇报”、“好人没好报”上引。

  为什么在这两个事件中,媒体和普通大众都倾向于站在彭宇以及李凯强一边,坚定地认定他们就是“做好事被冤枉”?这种坚定,似乎更多的缘于媒体报道先入为主,缺乏客观和全面,只以道德审判事实和法律,而摒弃了根本的证据。

  伸张正义也好,行使公众知情权也罢,都不能仅仅依靠道德,而只能让证据说话。

  李凯强案,是“活雷锋”还是“肇事者”?

  真相受人期待,法律需要证据。


  (作者:戚谦 ,开物律师集团(郑州)事务所律师,手机:13837159892,QQ律师网http://www.qqlawyer.com)



论商品房住宅小区停车位的产权归属

邓光达 

 
  近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端,众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一,似是而非,令人困惑。  笔者试图在现行的法律制度框架之下,分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程,探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。  一、现行法律制度框架下,房地产权的法律规定和特征  在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定,建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定,《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定,《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定,1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项、第一条第(五)款的规定,1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条、第3.5条、第3.5.2条、第3.5.2.1条的规定,人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征:  (一)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。  (二)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。  (三)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。  (四)在二级市场转让房地产时,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。  (五)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。  (六)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》。  (七)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。  笔者认为,上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题:  (一)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。  (二)只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。  计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。  (三)对于不计算建筑容积率的建筑物(建筑面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(建筑面积),不能单独取得《房地产证》,其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,是计算建筑容积率建筑物的从物。  (四)不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  (五)依据经典的“物权”理论,可以认为:计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”,而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。  (六)在二级房地产市场首次转让房地产时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商(卖方)与业主(买方)双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。  但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于业主(买方)。  二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记  商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后,房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上,房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记:(1)明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系,以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。(2)明确每一房屋单元的建筑面积(含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积)的土地使用权面积份额,以确定每一房屋单元的房地产权。(3)将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见,在初始登记中,由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额,其不可能有独立的房地产权,其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。  在办理首次房地产转移登记中,房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记,将房屋单元的房地产权转移登记给买方,确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上,当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后,不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。  假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时,在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时,不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为,依据法律强制性规定,不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。   三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属  依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程,笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。  (一)商品房住宅小区内或城市区域里,独立建设的多层经营性停车位(场)的房地产权归属。  此类停车位(场),在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中,均明确规定多层经营性停车位(场)的的建筑面积是计算容积率的。因此,多层经营性停车位(场)可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,所以该类停车位(场)的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。  (二)在商品房住宅小区内,地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位(场)房地产权的归属。  1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意,在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。  房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后,商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记,商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物,其是设置在土地表面的停车设施,即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上,地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。  可见,地面停车位的产权,本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积,因此,地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。  2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的,因此,楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额,其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元,是住宅房屋单元的从物。所以,初始登记时,楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权,其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积;在转移登记时,不能取得《房地产证》,其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。  根据本文阐述的房地产法律规定,房地产开发商在转移房地产时,楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割,不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则,将违反房地产法律的强制性规定。  可见,楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。  3、楼房地下停车位(场)的房地产权归属。由于楼房地下停车位(场)的建筑面积亦是不计算容积率的,因此,楼房地下停车位(场)的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙,楼房地下停车位(场)的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位(场)楼房的全体业主。  四、在今后的立法中,宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属  在人均土地资源紧缺的我国,为有效及合理利用城市的有限土地资源,作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖,不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。  目前,对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见,房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖,其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性,满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施,不宜由少数人或强势集团独占,以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用,损害住宅小区普通市民的整体利益,而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中,不宜再次利用停车位谋取非法的利益。  《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定:房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的,停车场、广告权益随房地产转移;有特别约定的,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。笔者认为,当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时,“停车场”摊分拥有土地使用权份额,此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定,经房地产机关初始登记,由登记的权利人所有。在此种情形下,房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》,从而可以出售“停车位”,房地产开发商与买方可以买卖“停车位”,或约定“停车位”的产权归属。此时,适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。  有人认为:“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定,在任何情形下,经房地产发展商和买方的协商约定,商品房住宅小区的停车位的产权,均可以归属房地产发展商”。笔者认为:上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实,亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的,以致对法律适用的认识出现偏差,人为地曲解第十三条第二款规定的本意。  据媒体报道,目前在深圳全市,平均每3.3部车辆才有一个停车位,停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位?怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源?并在二者之中取得平衡?值得人们思索。笔者认为,在土地资源紧缺的国情下,应科学地利用有限的城市土地资源,立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标,作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖,其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时,应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位(场),以满足不同层次、不同要求的社会需要。


作者简历:  邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士,华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业,获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局,并在深圳仲裁委员会任仲裁员。