执行法院对标的物进行拍卖是民事执行程序中常用的强制执行措施，但在标的物为房屋、土地等不动产时，由于其具有不能移动位置的特点，在司法拍卖后的交付以及所有权转移方式上非常复杂，而目前我国法律缺乏相应的明确规定，致使拍定不动产的后续交付工作存在障碍。

一、产生拍定不动产交付问题的成因

（一）查封后案外人承租或强占房屋

执行法院依法办理查封手续后，被执行人擅自将房屋出租、出售或抵债给他人，或者案外人强行占有房屋拒不搬出，是目前拍定不动产难以向买受人实际移交的最主要情形。产生这种情况有三方面原因。

一是执行法院因素。在主观上，执行法院认为只要如实披露房屋上的权利及效用瑕疵，即可免除拍卖成交后的移交责任。另外，执行法院认为买受人在办理过户手续后亦可以行使物上请求权，进而再申请强制执行。在客观上，现有查封方式对外公示效力不充分，案外人无法知晓房屋的查封状态。同时，稳定因素压倒一切，执行法院力避强制执行。

二是案外人因素。案外人在租用或者受让房屋时，没有事先查明该房屋的权属状况和权利负担，其主观上存在过失。而在被执行法院要求搬出房屋时，案外人既没意识到抗拒执行的法律后果，也不主动寻求法律途径的权利救济，只是一味地拒绝迁退。最后，为实现自身债权或者装修利益，案外人会以从房屋上迁出、腾退为条件与买受人展开谈判。除非买受人接受其要求，否则案外人将继续强占该房屋。

三是被执行人因素。被执行人为了投机取巧、谋取私利，擅自将已被执行法院依法查封的房屋出租、转让或者抵偿给不知情的案外人，或者与他人恶意串通，安排案外人强行占有房屋，以达到逃避、拖延或者抗拒执行的目的。

（二）不能提交土地红线图或者房屋测绘报告

实务中，土地、房屋管理部门以买受人出具拍卖标的物红线图或者测绘报告作为办理产权过户登记手续的前置条件，但是执行法院与其在观念和操作上未能统一，致使拍定不动产不能过户的现象时有发生。关于有无必要划线、测绘的问题，执行法院认为只要在过户裁定书中写明拍卖标的物的名称、位置、面积、结构等信息，再结合权利证书，即可确定该标的物的唯一性。而土地、房屋管理部门则认为划线、测绘是为了明确拍卖标的物的轮廓与边界，尤其在标的物上设定有其他权利或者多家法院查封互有重叠的情况下，只有查清拍卖部分的方位、界限，方能公平保护买受人和其他权利人的利益。关于由谁组织划线、测绘的问题，执行法院和土地、房屋管理部门均认为是对方的职责。

（三）买受人拒绝承担相关税费

通过司法拍卖程序处置土地、房屋所产生的税收问题，我国相关法律、法规、司法解释均未明确提及。实务中，因买受人不按税务机关要求缴付有关税费导致办证机关拒绝办理过户手续的情况并不鲜见。关于税费承担，有两个问题存有争议。一是应否征税、征哪些税。一种观点认为，强制拍卖属于国家司法行为的范畴，拍卖土地、房屋不应被征税。另一种观点则认为，强制拍卖与商业拍卖无异，仍属交易行为，应当纳入征税范围。拍卖房屋或者土地的，除收取契税、手续费等常规税费外，还应征收营业税和土地增值税。二是向谁征收、如何征收。一种观点认为，因被执行人下落不明或无力清缴，为确保税收安全、足额征缴，应向买受人征收全部税费。另一种观点则认为，买受人只需缴付除营业税和土地增值税以外的其他税费。根据《营业税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》的规定，前述税种均应向被执行人征收。具体操作上，执行法院可直接从拍卖成交款中优先扣划。

（四）异地交付时当地部门消极配合

当地部门在接到执行法院的协助请求后，要么明确回绝，要么消极对待，致使异地交付标的物十分困难，原因有以下几个方面：一是当地法院正在执行同一被执行人的其他案件，但因对不动产查封在后或者不享有优先受偿权，可能难以清偿该案债权，故而消极对待，二是强制交付将剥夺案外人在不动产上的既得利益，交付后不稳定因素和大量信访案件会长期困扰当地，三是被执行人和拍定不动产牵涉多方利益，地方保护主义依然盛行。

二、解决拍定不动产交付问题的对策

（一）设立强制拍卖前置程序

强制拍卖前置程序，就是在强制拍卖启动前设定必经环节，执行法院必须完成相关“规定动作”，确保不动产具备过户、交付条件，方能将其移交联合交易所公开拍卖。

一是查清权属。执行法院应向土地、房屋管理部门发出查询权属状况通知书，查询内容包括房屋是否已办理初始产权登记、土地及房屋有无相应财产权证照、权利证照是否符合规定等。倘若房屋尚未进行权属登记，执行法院还应当弄清其是否归被执行人所有、是否属于违章建筑等。

二是查清负担。执行法院应查明土地、房屋等不动产上是否已设定担保物权或者用益物权、是否已被其他法院查封或者轮候查封。权利设定合法有效且先于司法查封的，执行法院应在拍卖公告中如实披露，并启动带瑕疵拍卖。不动产被其他法院在先查封的，执行法院还应与首封法院衔接，共同协商解决不动产的处置变现事宜。

三是查清边界。不动产方位、边界不明晰的，执行法院应前往土地、房屋管理部门查询相关登记材料；没有登记材料或者材料不明确的，执行法院应委托有关勘测部门出具土地红线图或者房屋测绘报告，所需费用纳入拍卖成本。凡不动产界限模糊、难与相邻土地、房屋厘清的，执行法院不得启动强制拍卖。

四是勘查现场。执行法院在启动强制拍卖前必须进行现场实地勘查，核实房屋的正式编号，并掌握其中承租人、占有人情况。若执行法院查明该房屋系被执行人及其抚养家属生活所必需的居住用房，应当取消强制拍卖，并退还给被执行人。

五是强制除去查封后租赁、占有状态。若被执行人在执行法院采取查封措施后，擅自将房屋出租、抵债给第三人或者安排案外人强行占有的，执行法院可以依申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

（二）加强沟通协调，完善税费征收

由于竞买人的竞价行为暗含利益驱动，而不动产的市场价值也在买卖之间得以实现，因此强制拍卖具有交易行为的典型特征，应当纳入国家税费征收管理范畴。人民法院应与税务机关交流，共同推动税费负担与缴付制度的合理化改革。

一是调整税费负担方式。即应由被执行人缴纳营业税、土地增值税、城市建设维护税和所得税，由买受人缴纳过户登记费和房屋契税，双方共同缴纳印花税。关于营业税和土地增值税，即便被执行人下落不明无法联系或者不愿意、无能力清缴，税务机关也不能以此为由将税费负担转嫁至买受人身上。

二是细化税费缴付办法。买受人可在拍卖成交后直接向税务机关缴纳相关税费，并凭借完税证明到土地、房屋管理部门办理标的物过户手续。而被执行人应承担的税费，建议税务机关在联合交易所派驻税务员，在拍卖成交后及时清算应缴税费并函告执行法院，由执行法院直接从拍卖成交款中提留并予以扣缴。

国务院机关事务管理局


中央国家机关个人住房担保委托贷款办法（试行）
国务院机关事务管理局


第一章 总则
第一条 为推动中央国家机关住房制度改革，建立政策性住房信贷体系，支持中央国家机关在京单位（包括全国人大机关、全国政协机关、高法院、高检院、国务院各部门及其所属企事业单位，下同）个人购买（含建造、大修，下同）自住住房，规范个人住房担保委托贷款管理，维护
借贷双方合法权益，提高住房公积金使用效益，根据《中华人民共和国担保法》、《国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理的意见》、中国人民银行发布的《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》、《中央国家机关住房公积金制度实施办法》、《北京市房地产抵押管理办
法》及国家的有关规定，特制定本办法。
第二条 本办法所称个人住房担保委托贷款（以下简称贷款），是指由中央国家机关住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买自住住房的中央国家机关在京单位的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工发放的担保贷款。
第三条 本办法贷款担保方式包括：
（一）房产抵押；
（二）权利质押；
（三）第三方连带责任保证。
第四条 本办法借贷关系中的有关各方：
委托人：中央国家机关住房资金管理中心；
受托人：受托承办房改金融业务的银行及其所属分支机构；
借款人：向受托人申请贷款的个人；
保险人：承保房屋财产险的保险公司；
抵押人：为贷款提供房产抵押担保的借款人或第三人；
抵押权人：受托人；
出质人：为贷款提供质押担保的借款人或第三人；
质权人：受托人；
保证人：为贷款提供连带责任保证担保的第三人。

第二章 贷款对象和贷款条件
第五条 贷款对象。在中央国家机关住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工。
第六条 贷款条件。借款人须同时具备下列条件：
（一）具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；
（二）在北京市购买自住住房；
（三）具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
（四）具有购买住房的合同或有关证明文件，出售公房的售房方案已经上级房改管理机构批准；
（五）提供受托人同意的担保方式；
（六）符合委托人规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限、利率
第七条 贷款额度。每笔贷款额度不得超过所购住房购买价款的70％，并且不得超过贷款抵押房产价值或各质押权利凭证所载本金的70％，同时不得超过委托人定期公布的最高贷款额。
第八条 贷款期限。贷款期限由受托人和借款人约定，可计算到借款人65周岁，同时不得超过25年。
第九条 贷款利率。贷款利率按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。贷款期间如遇国家调整住房公积金计息利率，贷款利率相应调整。

第四章 贷款程序
第十条 贷款申请。
借款人到受托人处填报借款申请表，并提供以下材料：
（一）借款人户口本、身份证或其他有效居留证件及复印件；
（二）购房合同或意向书等有关证明文件；
（三）借款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函；
（四）购买新建商品房的，提供售房单位的《北京市商品房销售许可证》复印件；购买公房的，提供上级房改管理机构对“售房方案”批复文件的复印件；
（五）采用抵押或质押方式担保的，抵押物或质物的权属证明；
（六）采用保证方式担保的，保证人同意担保的书面证明及保证人的资信证明；
（七）借款人在受托人处存有不低于全部购房价款30％的存款证明，或已交30％以上购房预付款收据原件和复印件；
（八）受托人要求提供的其他材料。
第十一条 贷款初审。
受托人对借款人的申请进行审查，其内容包括：
（一）借款申请表核验；
（二）贷款额度和期限核定；
（三）贷款担保方式确定；
（四）购房行为合法性审查；
（五）抵押物权属审查或质物审查；
（六）收入情况及偿还贷款本息的能力审查；
（七）第三方连带责任人保证意愿及保证资格审查；
（八）其它审查。
其中，需进行抵押物评估的，由受托人认定的评估机构对抵押物进行评估，并出具评估报告送委托人。
第十二条 审批和签订委托合同。
受托人对借款申请初审后，填写《贷款初审意见书》送交委托人，委托人根据《贷款初审意见书》，对贷款进行审批，审批同意，委托人与受托人签订委托合同，同时签发《委托贷款通知单》。
第十三条 签订借款合同。
根据委托合同和《委托贷款通知单》，受托人与借款人签订借款合同及相关合同。借款人要求公证的，可到公证机构办理公证，费用由借款人负担。
（一）采取房产抵押担保方式的，须订立抵押合同，并购买房屋财产险，保险费由抵押人负担，同时由受托人、借款人及第三方签订抵押附属合同；
抵押登记办妥之日，抵押附属合同终止；
（二）采取权利质押担保方式的，须订立质押合同；
（三）采取第三方连带责任保证担保方式的，须订立连带责任保证合同。
第十四条 受托人须将借款合同及相关合同副本在签订后送交委托人，委托人收到借款合同及相关合同副本后，将资金划入委托贷款基金户；受托人经审查与委托合同及《委托贷款通知单》一致后，按借款合同的规定采取转帐方式将贷款资金划入售房单位帐户内。

第五章 贷款的偿还与收回
第十五条 偿还贷款采取按月均还的办法；先还息后还本，每月还款额不低于家庭收入的15％。
按月均还指贷款期限内每月均以相等的金额足额归还贷款本金和利息。计算公式如下：
Ｎ
Ｉ（1＋Ｉ）
Ｒ＝Ｐ－－－－－－－－
Ｎ
（1＋Ｉ） －1
其中：Ｒ—月均还款额；
Ｐ—借款额；
Ｉ—贷款月利率；
Ｎ—按月计算的贷款期限。
第十六条 偿还贷款本息，可使用现金或借款人及其配偶帐户内的住房公积金，也可由受托人与借款人所在单位依据借款合同签订委托代扣协议书，由借款人所在单位每月从借款人工资中代扣并偿还受托人。
第十七条 借款人可以提前偿还贷款本息，须遵守下列规定：
（一）提前还款必须一次性偿还全部剩余贷款本息，利息按照借款合同规定的利率和实际贷款期限计算；
（二）借款人提前还款，必须在预定提前还款日一个月之前书面通知受托人，该通知一经发出，即不可撤销。
第十八条 还款期限内，借款人未按合同约定的时间和还款方式偿还贷款本息的，在接到受托人发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期利息。逾期贷款计息，根据中国人民银行有关规定执行。

第六章 贷款抵押
第十九条 借款人提供的作为贷款抵押物的房产由受托人依照《中华人民共和国担保法》第三十四条和第三十七条的规定予以确认。
第二十条 抵押人和抵押权人须以书面形式订立抵押合同。抵押合同的有关内容按《中华人民共和国担保法》第三十九条规定执行。抵押人须到房屋所在地区的房地产行政管理部门办理抵押登记。抵押登记办妥后，抵押附属合同终止。
第二十一条 借款人以所购自住住房为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第二十二条 抵押人对设定抵押的房产，抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人的监督检查。在抵押期间，对设定的抵押物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。
第二十三条 对设定的抵押物，在抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得擅自处分。
第二十四条 抵押合同自登记之日起生效，至贷款到期日后一年时终止。抵押合同终止后，抵押人应按合同的约定，到房屋所在地区的房地产行政管理部门办理抵押物注销登记手续，解除设定的抵押权。

第七章 贷款质押
第二十五条 本办法所称贷款质押是指权利质押。借款人提供的作为质物的权利由受托人依照《中华人民共和国担保法》第七十五条及中国人民银行的有关规定予以确认。
第二十六条 采取质押担保方式的，出质人和质权人必须订立书面质押合同，按《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行，生效日按照第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合
同至贷款到期日后一年时终止。
第二十七条 以载明兑现日期的债券出质的，若兑现日期先于偿还贷款日期，质权人可以在兑现日至最后还款日期之间兑现，并与出质人协议将兑现的价款用于一次性全额清偿贷款本息，也可以在质权人处新购债券或转存为质权人处人民币储蓄定期存单。
第二十八条 出质人应将质物交给质权人。权利出质后，出质人对用于质押的质物不得以任何理由挂失。质押期间，权利凭证如造成损坏、遗失，由质权人承担相应责任。

第八章 贷款保证
第二十九条 本办法所称贷款保证指由第三方法人提供的不可撤销的连带责任保证。
第三十条 作为保证人的企业法人，必须同时具备下列条件：
（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；
（二）独立核算，自负盈亏；
（三）有健全的管理机构和财务管理制度；
（四）达到或相当于受托银行企业信用评定等级ＡＡ级以上企业信用；
（五）在受托人处开立存款帐户；
（六）无重大债权债务纠纷。
第三十一条 保证人、受托人和借款人须以书面形式订立保证合同，保证合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第十五条的规定执行。
第三十二条 保证人失去担保资格和能力，如发生合并、分立或破产等，保证人须及时通知受托人。借款人须重新落实保证人或提供其它担保方式，经受托人认可后，办理有关手续。未经受托人认可，原保证合同不得撤销。

第九章 保险
第三十三条 借款人采用房产抵押时，抵押人须到受托人处购买房屋财产险并遵守下列规定：
（一）保险费用按保险公司规定支付并由抵押人负担；
（二）保险期不得短于还清全部贷款本息及相关费用的期限；
（三）投保金额不得低于购房价款总额；
（四）抵押期间保险单正本由受托人保管；
（五）在抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则受托人有权代为投保，一切费用由抵押人承担；
（六）保险期间发生保险责任以外的事故导致抵押物损毁、灭失的，借款人必须提供受托人认可的新的担保。

第十章 借款合同的变更和终止
第三十四条 借款合同当事人任何一方要求解除或变更原合同内容的，必须以书面形式及时通知相关各方，经协商同意，依法解除合同或签订变更合同，相关各方未达成协议之前，原借款合同仍然有效。
第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。
第三十六条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息及相关费用后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第十一章 违约处分
第三十七条 发生下列情况之一的，受托人有权提前收回部分或全部贷款：
（一）借款人连续六次未按借款合同规定的时间还本付息；
（二）抵押人中断购买房屋保险六个月；
（三）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
（四）抵押人或出质人未经受托人同意，将已设定抵押权或质权财产或权益拆迁、出租、出售、转让、赠与、遗赠或重复抵押；
（五）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，借款人又未提供新的担保的；
（六）借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人、受遗赠人或监护人，或其法定继承人、受遗赠人或监护人拒绝履行借款合同；
（七）借款人将贷款挪作他用；
（八）违反本办法和合同规定的其他情况。
第三十八条 发生前款所列事项且借款人拒绝还款的或贷款到期逾期六个月仍未还清全部贷款本息、罚息及费用的，受托人可通过依法处分抵押物或质物，或向保证人追索的方式，或办理退款改租手续，收回部分或全部贷款。其中对借款人将住房贷款挪作他用的部分每天加收万分之四
的罚金。
第三十九条 处分抵押物和质物的方式和办法按《中华人民共和国担保法》及《北京市房地产抵押管理办法》等法律、法规、规定执行。
第四十条 处分抵押物或质物所得扣除税费后，首先偿还贷款本息及相关费用，剩余部分退还抵押人或出质人。处分标准价购得的房屋时，按有关规定办理。处分抵押物或质物所得不足以偿还贷款本息时，受托人有权向借款人追索未偿还部分。

第十二章 其它
第四十一条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。
第四十二条 在办理贷款过程中，因抵押、质押或其保证方式发生的评估、保险、登记等费用，由借款人、抵押人或保证人负担；合同的公证费由要求公证的当事人负担。

第十三章 附则
第四十三条 本办法由国务院机关事务管理局负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起执行。



1998年6月12日