辽宁省鞍山市人民政府办公厅


鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知

鞍政办发[2008]100号



各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
经市政府同意，现将市物价局、房产局制定的《鞍山市物业服务收费管理实施办法》转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十二月八日

鞍山市物业服务收费管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》、《鞍山市城市住宅区物业管理办法》以及相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于我市市区内具有物业企业资质的物业服务企业对业主提供物业服务的收费行为。
第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，向业主收取的经营服务性费用。主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第七条 物业服务企业应当具备下列条件，方可向业主收取物业服务费：
（一）经工商行政管理部门登记注册；
（二）经物业管理行政主管部门资质确认；
（三）取得税务登记证书并依法纳税；
（四）承接物业项目时，对共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
（五）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
（六）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
（七）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范。
第八条 住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过住宅专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
住宅专项维修资金由业主大会决定支出使用，并报市住宅专项维修资金管理中心审核。
住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第二章 物业服务收费分类和标准
第九条 普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。
具备实行专业化管理条件的住宅区，由市物价局会同市房产局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定三个等级收费参考标准（按每平方米建筑面积月收费），分别是：一级为1.30元/平方米，二级为1.00元/平方米，三级为0.70元/平方米，物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的不超过0.40元/平方米，具体等级收费标准详见《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》。不具备实行专业化管理条件的住宅区，可以实行社区自治与业主自治相结合的开放式物业管理，成立业主委员会，物业服务收费参考标准为0.2元/平方米，主要用于该住宅区内的房产管理及共用部位共用设施设备日常维修，由所在房管所收取，接受业主委员会监督。
原则上上述标准为上限标准，物业服务企业和业主协商约定的物业服务费具体价格，根据物业服务质量和业主的认可程度，可在政府指导价范围内浮动。
第十条 别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。
第十一条 具有别墅、高级公寓和普通住宅的混合住宅区，其中普通住宅按照本办法第九条的规定执行，别墅、高级公寓物业服务收费由物业服务企业与业主在一级收费标准基础上协商议定。
第十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。
第三章 机动车停放服务与收费
第十三条 机动车辆在住宅区内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理等事项，由业主大会决定。
机动车停放服务收取的费用应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十四条 机动车停放服务收费实行政府指导价，由市物价局会同市房产局根据地上和地下等不同位置、环境、设施等因素，确定不同的停放服务收费参考标准。
第十五条 地上机动车停放服务收费分为三个等级参考标准：
一级停放服务收费每月每台100元，服务标准为：对进出住宅区的车辆实施证、卡管理，有出入记录；车辆有智能化管理系统，配备防抢闯装置；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
二级停放服务收费每月每台70元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；引导车辆有序通行、停放；夜间进行巡查并有记录。
三级停放服务收费每月每台40元，服务标准为：对进出住宅区的车辆有出入记录；车辆停放有序。
业主大会确定本住宅区机动车停放服务费具体价格，根据停车位的供需情况和物业服务企业的服务水平，参照上述标准，可以上下浮动。
第十六条 有产权的地下停车位，机动车停放服务收费按本住宅区物业服务收费标准收取物业服务费。
第十七条 机动车临时停放不收费。
第十八条 车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同。
第四章 电梯服务与收费
第十九条 电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。
第二十条 电梯年安全检测费用采取按户据实分摊的方式收取。
第二十一条 电梯定期常规保养、零星配件及维修等费用采取按户据实分摊的方式收取,但不得超过每户每月15元。
第二十二条 电梯运行电费，新建住宅由建设单位安装电表，按每部电梯的电表计量，采取按户据实分摊的方式收取；原有住宅依据已有合同约定执行。
原有住宅应当由建设单位或产权人为每部电梯加装电表，逐步过渡到按电表计量，按户据实分摊的收取方式。
第二十三条 不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。如需使用电梯按合同约定结算与分摊电梯服务费。
第二十四条 电梯大修及更新改造费用,从住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 电梯运行、保养、年检、维修服务应达到以下要求：
（一）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
（二）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
（三）电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
（四）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，有上述情况之一的驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
第五章 备案管理
第二十六条 市物价局对住宅区物业服务收费、机动车停放服务收费和电梯服务收费实行备案管理。
第二十七条 物业服务企业备案需填报《物业服务收费备案表》，并同时提供下列材料：
（一）市房产局对住宅区业主委员会申请备案的回函；
（二）法人营业执照；
（三）物业服务企业资质证书；
（四）物业服务合同；
（五）税务登记证书；
（六）备案申报说明。
第二十八条 市物价局根据物业服务企业提供的备案材料，审验《物业服务收费备案表》。
第二十九条 物业服务企业凭经审验的《物业服务收费备案表》到公共行政服务中心办理《收费许可证》，凭证收费，并在每年第一季度内，携带上年度收支情况到发证机关审验。
第三十条 备案事项发生变动时，物业服务企业应当按照以上程序和要求重新办理备案手续。
第三十一条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务质量和收费项目及标准向业主公布，接受各方面监督。
第三十二条 物业服务企业违反本实施办法，由市物价局、房产局依据国家、省、市有关法律、法规、规章的规定，依法予以查处。
第六章 附 则
第三十三条 本实施办法中下列用语的含义是:
大修，是指需拆除部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的维修工程为大修工程。主要内容包括更新屋面防水，更换室内、外排水管线等。
中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并保持原房的规模与结构的维修工程。主要内容包括对少量结构构件已形成危险点的房屋，一般损坏而需要进行局部修复的房屋，整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋进行的维修。
小修，是指不需要拆除立体结构，为维护房屋及设备的功能，保证房屋正常使用进行的且一次费用在该项目新建造价的20%以下的维修工程为小修工程。
第三十四条 前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时，必须向购房者明示。购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。
业主大会成立后，通过招投标的方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。
物业服务合同（含前期物业服务合同）签订后，需向市房产局备案。
第三十五条 本实施办法中未涉及的物业服务收费的其它事项，按照国家、省有关规定执行。
海城市、台安县、岫岩满族自治县可以参照本实施办法制定本地区物业服务收费的具体实施办法。
第三十六条 本实施办法自2009年1月1日起施行。《关于印发<鞍山市物业服务收费备案细则（试行）>的通知》（鞍价发〔2005〕68号）和《关于<鞍山市物业服务收费备案细则>的补充通知》（鞍价发〔2005〕195号）同时废止。

附件：鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准（略）

鞍山市物价局
鞍山市房产局
二○○八年十二月一日




安徽省人大常委会


安徽省实施《中华人民共和国招标投标法》办法

（2002年11月30日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过）


第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国招标投标法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条 在本省行政区域内进行招标投标活动，适用本办法。

　　第三条 省人民政府发展计划行政主管部门指导、协调本省行政区域内招标投标活动，会同有关行政主管部门拟定招标投标的综合性规定，报省人民政府批准，并对省重点建设项目招标投标活动进行监督检查。
　　省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内各类房屋建筑工程项目招标投标活动的监督工作。省人民政府外经贸行政主管部门负责本省行政区域内进口机电设备采购项目招标投标活动的监督工作。
　　省人民政府经贸、水利、交通、农业、科技、信息产业等部门按照各自职责，负责本省行政区域内相关行业和产业项目招标投标活动的监督工作。
　　市、县（区）人民政府有关行政主管部门按照各自职责，负责本行政区域内招标投标活动的监督工作。

　　第二章 招标、投标

第四条 基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家、省融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在100万人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在500万元人民币以上的。
　　必须进行招标项目的具体范围和规模标准，根据实际情况需要调整的，由省人民政府发展计划行政主管部门会同有关行政主管部门，根据国家有关规定提出意见，报省人民政府批准后公布。

　　第五条 依法必须进行招标的项目，按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，建设单位在向项目审批部门报送项目可行性研究报告时，应当同时拟定项目的招标方式、招标组织形式以及国家出资项目的招标范围，报项目审批部门核准。
　　项目审批后，项目审批部门应当在15日内向有关行政主管部门书面告知所确定的招标方式、招标组织形式以及招标范围等情况。

　　第六条 依法必须招标的项目，有下列情形之一的，可以不进行招标；（一）涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况的；（二）建设项目的勘察、设计，采用制定专利或者专有技术的，或者其建筑艺术造型有特殊要求，并经项目主管部门批准的；（三）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　前款规定不进行招标的项目，建设单位在报送可行性研究报告时应当提出不招标申请，并说明原因。

　　第七条 依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金或者国有资金占控股或者主导地位的，应当公开招标。

　　第八条 省人民政府确定的重点建设项目，有下列情形之一的，经省人民政府批准，可以进行邀请招标：（一）因项目技术复杂或者有特殊要求的；（二）对专有技术和专利权保护有特殊要求的；（三）受自然资源或者环境限制等原因不宜公开招标的。
　　前款规定邀请招标的具体程序，由省人民政府发展计划行政主管部门另行规定。

　　第九条 招标人自行办理招标事宜的，应当具有国家规定的编制招标文件和组织评标能力。
　　依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书7日前，向有关行政主管部门备案。

　　第十条 招标代理机构的资格认定，按照下列规定办理：（一）从事各类工程建设项目招标代理业务的招标代理机构的资格，由省人民政府建设行政主管部门按国家有关规定办理；（二）从事与工程建设有关的进口机电设备采购招标代理业务的招标代理机构的资格，由省人民政府外经贸行政主管部门按国家有关规定办理；（三）从事其他招标代理业务的招标代理机构的资格，按管理权限分别由省人民政府有关行政主管部门依据各自职责认定。
　　有关行政主管部门应当在依法认定招标代理机构后的15日内向省人民政府发展计划行政主管部门通报，并向社会公布招标代理机构的相关资料。

　　第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标项目的招标公告，应当按照项目审批权限，在国务院发展计划行政主管部门或者省人民政府发展计划行政主管部门指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。
　　指定媒介发布依法必须进行招标项目的招标公告，不得收取费用，但发布国际招标公告除外。指定媒介应当在收到文本之日起7日内发布招标公告。

　　第十二条 招标人可以对潜在投标人进行资格审查。资格审查分为资格预审或者资格后审。资格预审的标准应当在招标公告或者投标邀请书中载明，资格后审的标准应当在招标文件中载明。
　　招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。

　　第十三条 招标人可以根据招标项目的特点和需要，决定是否设置标底。
　　一个招标项目只能有一个标底。标底由招标人按照国家或者省有关规定编制和确定。接受委托编制标底的单位及其人员不得参与编制与该招标项目有关的投标文件。
　　标底应当严格保密，在开标前不得向任何人泄露。

　　第十四条 禁止招标人与投标人串通投标的下列行为：（一）招标人在开标前向投标人泄露标底；（二）招标人在开标前，私自开启密封的投标文件，或者将投标情况告知投标人，或者协助投标人撤换投标文件、更改内容；（三）招标人与投标人串通压低或者抬高投标报价；（四）招标人向评标委员会成员暗示或者明示，使某投标人中标；（五）招标人和投标人之间串通投标的其他行为。

　　第十五条 禁止投标人相互串通投标的下列行为：（一）一致抬高或者压低投标报价；（二）事先约定中标者，然后以此为报价策略参加投标；
　　（三）相互串通投标的其他行为。

　　第三章 开标、评标和中标

第十六条 开标由招标人或者招标人委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。

　　第十七条 开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。应当进入招标投标交易市场开标的招标项目，由省人民政府按国家有关规定确定。
　　招标投标交易市场与政府部门及其所属机构、招标代理机构不得存在隶属关系或者其他利益关系。

　　第十八条 省人民政府发展计划行政主管部门应当会同其他有关行政主管部门，按照国家规定建立由技术、经济等方面专家组成的评标专家名册，制定相应的管理办法，并将评标专家名册向社会公布。
　　评标委员会的专家，应当在评标专家名册内相关专业的专家名单中按比例随机抽取，国家规定的特殊招标项目可以由招标人直接确定。
　　有关行政主管部门应当对评标委员会的专家成员在评标期间的相关活动及其履行职责的情况进行监督。

　　第十九条 开标和评标过程中，有下列情形之一的，应当作为废标处理；（一）投标文件未密封，或者关键内容字迹模糊、无法辨认的；（二）投标文件无投标人及其法定代表人或者委托代理人印章或者签字的；（三）投标人以联合体方式投标，无共同投标协议的；（四）投标文件对招标文件提出的实质性要求和条件没有作出响应的；（五）评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；（六）评标委员会认定投标价格低于成本报价竞标的；（七）法律、法规和规章规定应当作为废标处理的其他情形。

　　第二十条 招标人应当自确定中标人之日起7日内，向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

　　第二十一条 依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向有关行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。书面报告应当包括下列内容：（一）招标方式和招标公告或者投标邀请书；（二）招标文件和领取招标文件的投标人名单；（三）开标现场记录和投标人签到名单；（四）评标方法、评标委员会成员名单和评标报告；（五）中标结果；（六）法律、法规、规章规定的其他事项。

　　第二十二条 招标文件要求中标人提交履约保证金的，履约保证金金额为合同总价额的百分之五至百分之十。签订合同时，中标人的履约保证金，可以以银行保函的形式提交招标人。在合同条款执行完毕后30日内，招标人应当将履约保证金退还中标人；不按时退还的，应承担相应的违约责任。
　　中标人拒绝提交履约保证金的，视为放弃中标项目，并应承担相应的违约责任。

　　第二十三条 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
　　中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。
　　中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。

　　第二十四条 行政监察部门及有关行政主管部门应当加强对招标项目开标、评标活动的监督。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。

　　第四章 法律责任

第二十五条违反本办法第五条第一款规定，未经项目审批部门核准进行招标，或者未按照项目审批部门核准的内容进行招标的，由有关行政主管部门责令限期改正；对全部或者部分使用国有资金的项目，项目审批部门可以暂停项目执行或者暂停资金拨付；拒不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

　　第二十六条 违反本办法第八条规定，省人民政府确定的重点建设项目未经省人民政府批准，擅自进行邀请招标的，由省人民政府发展计划行政主管部门责令限期改正，对全部或者部分使用国有资金的项目，可以暂停项目执行或者暂停资金拨付；拒不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

　　第二十七条 违反本办法第九条第一款，第十一条第一款规定，不具备自行招标条件而自行招标，或者未按照要求发布招标公告，或者未发布招标公告而招标的，招标结果无效，由有关行政主管部门责令重新招标，对全部或者部分使用国有资金的项目，项目审批部门可以暂停项目执行或者暂停资金拨付；拒不重新招标的，对单位直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分。

　　第二十八条 违反本办法第十四条、第十五条规定，招标人与投标人串通投标或者投标人相互串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告。直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第二十九条 违反本办法第二十三条规定，中标人将中标项目转让给他人的，将中标项目肢解后分别转让给他人的，将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的，或者分包人再次分包的，转让、分包无效，处转让、分包项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；可以责令停业整顿；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　第三十条 国家机关工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，责令改正，依法给予警告、记过、记大过的行政处分；情节严重的，依法给予降级、撤职、开除的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　（一）限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标的；
　　（二）未按照规定对招标代理机构进行资格认定的；
　　（三）为招标人指定招标代理机构或者强制招标人委托招标代理机构办理招标事宜的；
　　（四）干涉招标文件的编制、评标委员会的组建以及开标、评标和定标的；
　　（五）有徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守等其他情形的。

　　第五章 附 则

第三十一条 投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合《中华人民共和国招标投标法》和本办法有关规定，有权向有关行政主管部门投诉。有关行政主管部门应当自接到投诉之日起10日内调查处理，并将处理结果书面答复投诉人。

　　第三十二条 本办法自2003年1月1日起施行。