广东省惠州市人民政府


印发《惠州市区城市低收入家庭住房保障实施细则（试行）》的通知

惠府〔2009〕194号


各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《惠州市区城市低收入家庭住房保障实施细则（试行）》业经十届107次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中有何问题和建议，请迳向市房管局反映。


惠州市人民政府
二○○九年十二月二十九日


惠州市区城市低收入家庭住房保障实施细则（试行）
第一章 总 则

　　第一条 为建立完善惠州市区城市低收入家庭住房保障制度，构建与社会经济发展水平相适应的住房保障体系，规范经济适用住房、廉租住房资格审查和配售配租管理工作，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（国发〔2007〕24号），原建设部《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）等有关法律、法规、规章和政策的规定，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条 市区（含惠城区、惠阳区和大亚湾经济技术开发区，下同）城市低收入住房困难家庭申请住房保障及其相关管理活动适用本细则。
　　第三条 市区城市低收入住房困难家庭（以下简称城市低收入家庭），是指家庭收入和住房面积符合市、区政府规定的标准条件的城市居民家庭。
　　第四条 市住房委员会办公室（以下简称市房委办）负责指导、检查、督促市区经济适用住房、廉租住房建设、分配及管理工作。
　　市房产管理部门负责惠城区中心区城市低收入家庭住房保障管理工作及住房面积的核定管理工作；惠阳区、大亚湾经济技术开发区房产管理部门负责本辖区内城市低收入家庭的住房保障管理工作及住房面积的核定管理工作。
　　各区民政部门负责本辖区内城市低收入家庭收入核定的管理工作。
　　各街道办事处及社区居民委员会，负责辖区内城市低收入家庭住房保障的申请受理、初审等工作；配合区民政部门做好城市低收入家庭收入核定的日常服务工作。
　　市、区发展改革、规划、建设、监察、民政、财政、国土资源、物价、公安、社会保障、税务、工商、统计及金融等部门在各自职责范围内做好城市低收入家庭住房保障相关工作。
　　第五条 市区城市低收入家庭住房保障实行申请、审核、公示和轮候制度。
　　第六条 市区城市低收入家庭住房保障实行以租为主、以售为辅的原则。市区城市低收入家庭住房保障方式分为最优惠租金廉租住房、廉租住房、廉租住房租赁补贴、经济适用住房四类。
　　最优惠租金廉租住房是指政府向取得廉租住房保障资格的城市最低生活保障家庭提供的住房，并按照最优惠标准收取租金。
　　廉租住房是指政府向取得廉租住房保障资格的城市低收入家庭提供的住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
　　廉租住房租赁补贴是指政府向取得廉租住房保障资格的城市低收入家庭发放租赁住房补贴，由其自行在市场承租住房。
　　经济适用住房是指政府按核定价格或租金标准向取得经济适用住房保障资格的城市低收入家庭出售、出租的住房。
　　第七条 市、区房产管理部门应当会同当地民政部门及街道办事处做好辖区内城市低收入家庭住房困难情况的摸底工作，根据社会需求编制经济适用住房、廉租住房需求五年规划、年度建设供应计划，明确经济适用住房、廉租住房的建设规模、项目布局等内容，并向社会公布。

第二章 定价与配售配租管理

　　第八条 市、区房产管理部门根据经济适用住房、廉租住房建设情况，在配售配租前应将房源信息通过媒体进行公告，公告内容包括房源位置、数量、基准价格或租金、建设单位、配售配租方式、申请时间、申请条件及申请程序等。
　　市区经济适用住房开发经营企业或产权单位应当在销售场所显著位置公示项目性质、土地性质和物价部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督。
　　第九条 市区经济适用住房销售价格实行政府指导价。由房地产开发经营企业或产权单位在经济适用住房销售前，核算住房成本并向市、区物价部门提出书面定价申请，由市、区物价部门会同市、区房产管理部门审核，提出销售价格意见，报当地政府批准后向社会公布。
　　第十条 经济适用住房、廉租住房的租金标准实行政府定价。经济适用住房租金标准在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上核定；廉租住房租金标准按照维修费、管理费两项因素核定。具体租金标准由市、区房产管理部门测算后报当地物价部门审核，再报当地政府批准后执行。最优惠租金廉租住房租金标准，由市、区房产管理部门会同当地物价部门提出，报当地人民政府确定。
　　第十一条 市区下列城市低收入家庭可在享受廉租住房租金标准的基础上再享受相应减免优惠。
　　（一）单亲家庭，子女在18周岁以下（不含满18周岁）或子女已满18周岁但仍在全日制学校就读的，减收30%。
　　（二）家庭成员中有肢体残疾在二级以上的伤残人士，减收40%。
　　（三）烈属和家庭成员中有二等乙级以上伤残退役军人，减收50%。
　　第十二条 对于承租经济适用住房，租住时间连续5年以上（含5年）的城市低收入家庭，没有欠缴租金，信誉良好，且符合市、区政府规定的购买经济适用住房条件的，由户主向户籍所在地社区居委会提出申请，经户籍所在地社区居委会、街道办事处公示无异议，并经市、区房产管理部门批准，可将现租住经济适用住房转为购买。其购买价格参照申请购买当年同类经济适用住房的售价计算，并按租住时间每满1年（不满1年的按1年计）给予1%的折旧，但折旧率最多不超过20%。其购买经济适用住房时间从租房之日算起。
　　第十三条 对廉租住房、经济适用住房经营管理单位，廉租住房、经济适用住房承租人或购买人涉及的税、费按国家相关规定执行。

第三章 申请条件及办法

　　第十四条 城市低收入家庭申请住房保障应当同时符合下列条件：
　　（一）申请人及共同申请的家庭成员具有市区城市居民常住户籍，其中申请人取得市区户籍并在当地工作和居住时间至少满3年。退役军人家庭不受取得户籍年限限制。
　　（二）所有家庭成员无自有房屋产权；或现有产权住宅人均建筑面积符合市、区政府规定的保障条件。
　　（三）家庭收入符合市、区政府规定的保障条件。
　　（四）未享受过以下购房政策优惠，或夫妻离异前已享受过以下购房政策优惠，离异后未持有住房的一方：
　 1. 按房改成本价或标准价购买公有住房。
　　2. 购买解困房、安居房、经济适用住房。
　　3. 参加本单位内部集资建房。
　　4. 落实侨房政策专用房。
　　5. 其他购房优惠政策。
　　（五）申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内未出售过房产（经有关部门核定有特殊困难的除外）。
　　市、区房产管理部门会同当地民政部门对本条第二项、第三项规定条件实行动态化管理，每年度根据本地区经济社会发展水平和人均住房面积等情况进行调整，报当地政府批准后公布执行。“十一五”期间市区廉租住房保障对象家庭收入标准线按当地最低生活保障线的150%划定，经济适用住房供应对象家庭收入标准线按照最低生活保障线的200%划定；住房困难标准参照省规定的标准结合我市实际确定。
　　家庭成员是指具有惠州市区城市户籍并与户主有法定赡养、抚养、扶养关系的人员。
　　第十五条 城市低收入家庭申请住房保障应当以家庭为单位，实行家庭全员实名制。一般以户口簿记载的户主为申请人，家庭成员共同提出申请。
　　户籍因就学、服兵役原因迁移出本市区的，可作为家庭成员共同申请。
　　第十六条 有以下情况之一的，可以独立申请城市低收入家庭住房保障：
　　（一）35周岁以上，未婚，符合本细则第十四条规定条件的（获得住房保障后仍居住在父母房产中的除外）。
　　（二）因退伍、学校分配、工作调动、招工等原因取得本市区城市户籍，无固定住所暂未能立户，符合本细则第十四条规定条件的。
　　（三）投靠亲戚取得本市户籍，符合本细则第十四条规定条件的。
　　第十七条 城市低收入家庭住房保障实行按条件分类申请、登记、摇号排序、轮候供应制度。
　　城市低收入家庭住房保障申请类别限制：
　　（一）最优惠租金廉租住房仅限于持有《惠州市区最低收入居民优待证》的住房困难家庭申请租住。
　　（二）符合经济适用住房供应条件，35周岁以上的未婚或离异未满5年且无子女抚养权的单身居民，仅限于租赁经济适用住房。
　　第十八条 对持有《惠州市区最低收入居民优待证》的住房困难家庭应保尽保。符合住房保障条件的孤老、严重残疾人员、患大病人员、优抚对象、市政拆迁户、承租危房等住房困难家庭，以及申请家庭成员受到省级以上表彰的劳动模范或先进个人，可优先配售、配租。其中：
　　严重残疾人员是指申请家庭成员中有市残联核发的一、二级残疾人证的人员。
　　患大病人员是指申请家庭成员中有患慢性肾衰竭（尿毒症）、再生障碍性贫血等疾病，或做过重大器官移植等手术的人员，并有二级以上医疗机构的相应证明。
　　承租危房的家庭是指申请家庭承租的住房经有资质的房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的家庭。

　第四章 申请程序

　　第十九条 城市低收入家庭申请住房保障按照以下程序进行：
　　（一）领表：申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地社区居委会领取《惠州市区住房保障申请审批表》（以下简称《申请表》）。
　　（二）申请：申请人应按要求如实填写《申请表》及《核定家庭收入、房产状况申请书》，并在规定的时间内将上述材料连同家庭成员的以下证明材料交回社区居委会：
　　1．身份证、户口簿或户籍证明材料、结婚证或离婚证。
　　2．房产证或住房证明材料。包括在户籍所在地、实际居住地拥有的房屋产权证明材料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明。
　　3．低保或收入证明材料。包括工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入证明等材料。
　　4．属烈士遗属、优抚对象、移交当地政府安置的军队离退休和离职人员、孤老、残疾人以及申请家庭成员受到省级以上表彰的劳动模范或先进个人，提供有关的证明材料。
　　本项规定材料涉及的各类证件或合同等，应当提交经申请人签字确认的复印件，并提供原件核对。
　　（三）初审及公示。社区居委会自受理申请材料之日起15日内对申请人的户籍、家庭收入、住房状况等情况进行调查核实，报街道办事处审查。街道办事处将初审基本符合住房保障条件的申请人姓名、家庭人口、现居住房号等情况在申请人居住的社区进行公示。公示期限为7日。对公示有异议的单位和个人，应当在公示期内书面向街道办事处提出，街道办事处收到异议之日起5日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，受理申请的街道办事处应当在3日内将申请材料和初审意见一并提交区民政部门。
　　申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处、社区居委会应配合调查、核实，实际居住地和户籍所在地街道办事处应当同时组织在申请人户籍或居住的社区进行公示。
　　（四）审核。区民政部门应当自收到申请材料15日内，对申请家庭的收入情况进行核定，对符合低收入家庭收入标准和财产状况标准的，应出具家庭收入核定证明，对不符合规定条件的，应作出书面说明，并将申请材料和核定结果转辖区房管所。房管所应当自收到申请材料起15日内对申请家庭住房状况进行审查，并将申请材料及审查意见报市、区房产管理部门审核。
　　（五）公示及登记。市、区房产管理部门将审核符合条件的申请家庭情况统一在当地政府公众信息网，市、区房产管理部门门户网站等媒体公示，公示期限为7日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为住房保障对象予以登记，并在《惠州日报》和市、区政府公众信息网，市、区房产管理部门门户网站公布登记结果。
　　经审核，不符合规定条件的，市、区房产管理部门应当书面告知申请人，并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向市、区房产管理部门申请复核，或依法申请行政复议。
　　（六）轮候。市、区房产管理部门按申请登记分类，公开揺号排序轮候。已轮候到位的家庭，因房源地理位置等因素放弃本次选房机会，选择继续轮候的，保留原排序号，优先进入下一轮选房。
　　轮候期间，申请人家庭人口、住房、收入、婚姻状况等情况发生改变的，申请人应当自改变发生之日起30日内向户籍所在社区居委会如实提交书面材料。经过按申请程序逐级审核，仍符合条件的，保留原登记及排序号轮候；不再符合条件的，取消轮候。
　　（七）选房。轮候到位的，参加抽号选房。选取房号后应即时签署《选房确认书》；未即时签署《选房确认书》的，视为自动放弃保障资格。
　　（八）签订合同。签署《选房确认书》的，应在规定时间内签订购房或承租合同，缴交规定费用。在规定时间内不签订购买或承租合同，或不缴交规定费用的，视为自动放弃住房保障资格。

第五章 经济适用住房产权及售后管理

　　第二十条 购买市区经济适用住房者，应当按照有关法律、法规、规章的规定办理经济适用住房权属登记，缴纳住宅专项维修资金。
　　第二十一条 经济适用住房产权为有限产权，自产权登记备案之日起5年内不得公开上市交易，且不得出租、出借，只能用于自住。
　　第二十二条 经济适用住房的产权证及登记簿上应当注明以下内容：
　　（一）申请人及共同申请人姓名和身份证号码。
　　（二）经济适用住房性质。
　　第二十三条 购得经济适用住房自产权登记备案之日起不满5年确需转让的，由户主向市、区房产管理部门申请退出，按原价每满1年（不满1年的按1年计）折扣1%由市、区政府回购，继续作为经济适用住房房源。
　　第二十四条 已购经济适用住房自产权登记备案之日起满5年的，购房人可以按照房产转让时点的出让土地使用权市场价格向市、区政府缴交地价款后，上市转让经济适用住房，或取得完全产权。
　　第二十五条 已购经济适用住房不满5年，因继承、离婚析产等原因需要转移房屋产权的，继承人或获得房产的一方应将继承或离婚析产等证明，以及家庭或个人情况报市、区房产管理部门审核，符合经济适用住房保障条件的，持市、区房产管理部门的审核意见，到房产交易中心办理变更登记手续，原经济适用住房性质不变；不符合经济适用住房保障条件的，经济适用住房由市、区政府回购。
　　第二十六条 已购得经济适用住房不满5年的，经人民法院裁定、判决、调解用于抵债的，应当由市、区政府优先回购。
　　第二十七条 用于政府回购经济适用住房所需的资金，纳入市、区政府财政预算，由市、区财政核拨。

第六章 经济适用住房廉租住房租赁管理

　　第二十八条 市、区房产管理部门应当按照法律、法规、规章的规定，为代管的用于租赁的经济适用住房、廉租住房办理产权登记，缴纳住宅专项维修资金。
　　第二十九条 新建经济适用住房、廉租住房用于租赁的，在交付使用前，应当具备基本居住条件；旧房用于经济适用住房、廉租住房的，在投入使用前，由市、区房产管理部门视实际需要进行基本装修、维修。
　　第三十条 用于租赁的经济适用住房、廉租住房产权登记费用、缴纳住宅专项维修资金费用、设备设施更新改造或基本装修、维修费用、房屋空置期间产生的物业管理费等相关费用，纳入市、区政府财政预算，由市、区财政核拨。
　　第三十一条 经济适用住房、廉租住房承租人负有保证房屋及其设备完好并合理使用的义务。不得擅自改变住房的原有功能和内部结构。因使用不当或其他人为原因造成房屋及其设备损坏的，承租人应当修复并依法承担相关费用。
　　第三十二条 经济适用住房、廉租住房承租人可根据需要向供水、供电、供气、有线电视、电信等部门申请办理开通手续，开通的相关费用及使用费用由承租人承担。接到申请的相关单位应当提供方便，保证承租人正常使用。
　　第三十三条 用于租赁的经济适用住房、廉租住房的租赁管理、租金收缴和房屋维修等具体工作，由市、区房产管理部门确定的房管所负责。

第七章 租赁补贴管理

　　第三十四条 采取租赁住房补贴方式实行廉租住房保障的，补贴额度按照人均保障面积、家庭人口、补贴标准、收入水平等因素确定。
　　第三十五条 租赁住房补贴计算公式为：租赁住房补贴=补贴面积×补贴标准×补贴系数。
　　（一）补贴面积：按照廉租住房建设标准每套50平方米确定。
　　（二）补贴标准：按廉租住房的租金标准，结合市场租金水平测定。
　　（三）补贴系数：持有《惠州市区最低收入居民优待证》的住房困难家庭，按补贴标准的100%计发补贴，补贴系数为1；符合廉租住房保障条件的低收入家庭按补贴标准的70%计发补贴，补贴系数为0.7。
　　上款规定的补贴面积、补贴标准、补贴系数和计算方法的调整，由市、区房产管理部门会同当地财政部门拟定，报同级人民政府批准后执行。

第八章 退出管理

　　第三十六条 已购买或租住经济适用住房或廉租住房的家庭，不再符合经济适用住房或廉租住房保障条件的，应主动申请退出住房保障。
　　第三十七条 市区住房保障对象应从取得住房保障的次年起，每年12月份主动向户籍所在地街道办事处如实申报家庭人口、住房、收入及财产的变动情况。
　　第三十八条 街道办事处应当对辖区内住房保障对象的申报情况进行核实，并将申报及核实情况报送区民政部门和市、区房产管理部门。
　　区民政部门应当根据城市低收入家庭人口、收入以及财产的变动情况，重新出具家庭收入核定证明。
　　市、区房产管理部门应当根据核查情况，对保障对象及时调整保障方式或取消住房保障。
　　第三十九条 廉租住房承租人申请退出廉租住房保障的，按照以下程序进行：
　　（一）承租人向市、区房产管理部门提出退出廉租住房书面申请，填写《廉租住房退租申请表》。
　　（二）承租人在规定时间内腾退租住的廉租住房，结清水、电、煤气、电视、电话、物业管理及其他应当由承租人承担的相关费用。
　　（三）房管所查验各项缴费单据和房屋内设施设备，提出房屋验收意见。
　　（四）市、区房产管理部门审核，中止廉租住房保障。
　　（五）市、区房产管理部门将该家庭住房保障资料整理归档。
　　第四十条 退出廉租住房保障的家庭，符合经济适用住房供应条件的，经市、区房产管理部门批准后，可优先购买或租赁经济适用住房。取得经济适用住房后，应当在入住后3个月内退还原租住的廉租住房。
　　第四十一条 经济适用住房承租人退出租赁经济适用住房的，按照以下程序进行：
　　（一）承租人向市、区房产管理部门提出经济适用住房退出书面申请，填写《经济适用住房退租申请表》。
　　（二）承租人在规定时间内腾退租住的经济适用住房，结清水、电、煤气、电视、电话、物业管理及其他应当由承租人承担的相关费用。
　　（三）房管所查验各项缴费单据和房屋内设施设备，提出房屋验收意见。
　　（四）市、区房产管理部门审核，中止经济适用住房保障。
　　（五）市、区房产管理部门将该家庭住房保障资料整理归档。
　　第四十二条 已购经济适用住房的家庭，再通过购买或其它途径取得住房产权，且人均住房建筑面积超过市、区政府规定标准的，应自取得住房产权之日起1年内主动退出经济适用住房，由市、区政府按规定或合同约定回购。
　　第四十三条 已购经济适用住房家庭申请政府回购的，按照以下程序进行：
　　（一）业主向市、区房产管理部门提出经济适用住房退出申请，填写《惠州市区经济适用住房政府回购申请表》。
　　（二）业主在规定时间内腾退经济适用住房，结清水、电、煤气、电视、电话、物业管理及其他应当由业主承担的相关费用。
　　（三）房管所查验各项缴费单据和房屋内设施设备，提出房屋验收意见。
　　（四）市、区房产管理部门审核，并按原购房价每使用满1年（不满1年的按1年计）折旧1%计算出政府回购总价。
　　（五）业主持《惠州市区经济适用住房政府回购申请表》到市、区房产交易中心办理产权转移登记，缴交相关费用。
　　（六）产权转移手续办结后，业主持《惠州市区经济适用住房政府回购申请表》向市、区房产管理部门申请政府回购资金。
　　（七）市、区房产管理部门向同级财政部门申请政府回购资金。
　　（八）政府回购资金到账后，市、区房产管理部门通知申请人领取经济适用住房转让款。
　　（九）市、区房产管理部门将该家庭住房保障资料整理归档。

第九章 监督管理

　　第四十四条 市房委办应当会同有关部门，加强对住房保障工作的监督检查，定期报市政府公布市区城市低收入家庭住房保障情况。
　　第四十五条 市、区房产管理部门应建立完善市、区住房保障管理信息系统，及时更新住房保障信息，实现住房保障工作信息化管理。
　　第四十六条 租赁经济适用住房、廉租住房的家庭，每年12月份不按规定及时向户籍所在地街道办事处申报家庭人口、住房、收入及财产情况的，从下年1月份起按市场租金标准计收租金；补申报的，经审核仍符合原保障条件的，补报次月恢复按原核定租金标准计收租金。
　　第四十七条 租赁经济适用住房、廉租住房的家庭，有下列情形之一的，市、区房产管理部门有权解除租赁合同，收回房屋，并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金：
　　（一）擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的。
　　（二）擅自对租住的住房进行装修和扩建、加建、改建，改变房屋结构或改变其使用性质的。
　　（三）恶意连续拖欠租金3个月以上或累计拖欠租金6个月以上的。
　　（四）无正当理由连续6个月以上未在所承租的经济适用住房、廉租住房居住的。
　　（五）故意损坏租住的住房及其附属设备的。
　　（六）承租家庭收入连续1年超过市、区政府规定的低收入家庭标准的。
　　（七）承租家庭通过购买或其它途径取得住房产权，且人均建筑面积超过市、区政府规定标准的。
　　（八）违反《惠州市房屋租赁管理实施细则》有关规定的。
　　第四十八条 已购买经济适用住房家庭将经济适用住房出租、出借或无正当理由连续空置6个月以上，或通过购买或其它途径取得其它住房产权，且人均建筑面积超过市、区政府规定标准，自条件改变之日起1年内不主动申请退出的，由市、区房产管理部门按照以下规定处理：
　　（一）要求其退还所购买的经济适用住房，依法注销其房地产权登记，房屋由市、区政府回购，回购价按原购房价每满1年（不满1年的按1年计）扣减1%计算。
　　（二）依照合同约定追回违规出租、出借所得租金或收益，并承担相关民事赔偿责任。
　　第四十九条 申请人及共同申请的家庭成员对申购经济适用住房工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向该部门或该部门的上级主管部门投诉、申诉，或依法申请行政复议。
　　第五十条 任何单位和个人有权对违反本细则规定的行为进行检举和控告。

第十章 罚 则

　　第五十一条 申请人采用欺骗、贿赂等不正当手段获得住房保障的，由市、区房产管理部门给予批评教育，申请人今后不得再申请住房保障。对已经登记尚未获得住房保障的，取消登记；对已经租赁保障性住房的，将强制解除租赁合同，收回住房，并按市场租赁价格收取租金；对已经购买经济适用住房的，由市、区政府按原价格并考虑折旧等因素作价强制回购经济适用住房，并按同期市场租金标准追缴占用期间的房屋租金；已领取房地产权证的，依法予以撤销。
　　第五十二条 不执行经济适用住房和廉租住房价格管理政策和价格管理法律法规的单位和个人，由物价部门依照《中华人民共和国价格法》等法律法规查处。
　　第五十三条 住房保障工作相关单位及其工作人员在资格审核和监督管理中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪给予处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第十一章 附 则

　　第五十四条 市、区房产管理部门应当在经济适用住房买卖合同中明确购房人应当按照本细则的规定，承担义务和责任。
　　第五十五条 本细则实施前，尚未销售的经济适用住房，应严格执行本细则有关准入、退出等管理规定；已销售的经济适用住房，仍按原有规定执行。
　　第五十六条 《惠州市廉租住房管理试行办法》、《惠州市经济适用住房管理试行办法》与本细则不一致的，以本细则为准。
　　第五十七条 本细则自2010年1月1日起施行。各县可参照执行。本细则有效期两年。


浅谈民事案件中的调解

王姗姗


　　调解制度在我国民事诉讼制度中具有重要地位，早在抗战时期，马锡伍审判方式就确立了“调解为主的方针”。后经历了六十多年的不断发展和完善，具有浓郁的中国特色。调解的产生是基于实践的经验总结，被国际誉为“东方经验”。我认为法院审理民事案件运用调解方式结案，法官应具备如下的前提、基础及方法。
一、调解运用的前提和基础
　　法官应具备深厚的法学理论功底和法律知识，并全面了解掌握社会生活、文化背景、宗教信仰等综合经验和知识。使所承办的案件能够查清法律事实，理顺案件法律关系，明确案件争议焦点，分清是非为前提，进行运用各种调解手段、艺术方法来达到调解结案的目的。这是依法调解结案的关键所在。
　　法官在进行调解时，除法律赋予全面掌控调解程序外，在调解过程中，充分尊重双方当事人自愿为前提，往往受到各方当事人的质疑、询问、咨询等，这时法官作必要及时地法律释明服务。如果法官没有深厚的法律功底和丰富的社会经验，将难以胜任所承办的案件中带来的各种问题的解答工作，势必会在当事人心中失去应有的法律权威感和信任感，更难排除他们对各类案件中内心存在的各种问题和顾虑。这时就无法再运用各种调解艺术，也同时失去了进一步深入调解双方争议的焦点问题的可能性，更谈不上确保案件的依法公正的调处。 通过运用调解艺术使双方当事人达成和解及共识，拟结束案件的即解决纠纷的首要目标的需要。
二、调解艺术运用的基本方法或方式
　　（1）听。 法官在审理调解案件时，从案卷中掌握的双方当事人的基本法律关系即双方争议的焦点后，运用调解艺术应该充分倾听双方当事人诉请和辩解。 在调解案件时，法官首先应具备倾听双方当事人的诉讼心声和要求，充分给予双方陈述法律事实和辩解的机会，这时法官要处以中立的态度，做到心态平稳，不能以自己的好恶表现对某一方的不满或赞同，这样会影响到处于中立地位的法官的调控。耐心听取双方当事人或代理人充分极尽的表达自己的意愿，除对影响调解程序和可能发生争斗或其他严重违法的特殊情形外，一般不打断或制止一方的发言，让双方当事人在充分表达自己的意见或陈述案情时，时刻注意了解案件的真正起因和真正的法律事实及双方存在的根本争议的焦点。以便在从卷宗材料掌握的案件事实上，及时了解案情，找到双方争议的要害所在，及时控制或找准机会，作为调解的切入点，来达到调解的目的。
　　（2）增强亲和力。拉近法官与当事人的心理距离。在调解时法官以丰富的社会生活、文化、宗教等经验、生活经历的积累及全面的法律知识的水准，以最简洁生动亲近的语言、最容易贴近的方式快速拉近法官与双方当事人的距离，使当事人感觉到法官赋予人情味，了解自己行业或工作特点及生活所处于的专有的困难和特点。以便增进双方当事人对法官信任程度和在心目中对法官所具备应有的社会综合知识的一种尊重，使法官在双方当事人心目中处于言者可信、语者可行的状态，达到调处目的。例如：调解当事人为公安刑警的离婚案件时，就应掌握刑警常年奔波在外，随时待命，对自家的生活和双方的感情的经营、照料很难做到与其他人一样照料家庭和经营感情，加之长期生活在聚短离多的生活方式，对老人和孩子照看的客观不周，都有可能导致双方在生活细节上产生矛盾，久之即造成情感裂痕，使双方感情产生危机。在这种情况下，法官就应以一个同行者的角度同情和理解当事人，首先要讲明我们在办案时需要外出，也常常外感到孤独与寂寞，对于家庭的一种无助的感觉，这时亲身感到了刑警的生活与艰辛，这样一来，双方当事人感受到了法官有一种亲近感，认为法官了解自己生活中的困难，增进了对法官的信任，愿意讲明产生矛盾的真正焦点，这时法官找准机会，作为切入点进行调处，成功率比较高，这样调解率会大大提高。
　　（3）释明。充分释明所审结案件当中应当释明的法律规定及相应的法律解释，发挥释明解释在调处中不可替代的作用。在调解案件时，及时释明解释案件当中的法律规定及理解，和纠正双方当事人对某一个法条或法规不正确的理解，打消双方当事人在理解法律上的差异，统一认识。以便使双方当事人对所请求的法律依据和辩解的法律依据有个正确统一的理解。例如在调处民间借贷纠纷时，一方当事人往往认为，应该按银行贷款利息计算给付欠款利息。原告所要求的双方约定的高于银行贷款利率认为是高利贷，是违法的，不予给付过多利息。这时法官就要及时释明讲解最高院相关的法律规定，即民间借贷双方当事人可按同期同类银行贷款利息的4倍计息。双方的约定的只要不高于此项规定，是受法律保护的，这样及时消除某一方对法律的不正确的理解，达到法律上的统一，从而及时找准机会进行调处。其次，在调解有关合同纠纷案件时，当事人在请求定金双倍返还诉请的情况下，还要求对方当事人承担违约金，来赔偿受到的损失，这是对合同关于违约金理解的误区。根据法律规定，当事人对合同签订有定金条款的，同时又有违约金条款存在时，当事人请求赔偿损失时，只能在法定两项权利中选择其一，定金不能超过合同标的20%，在这种情况下，使当事人正确理解了法律规定，以此为切入口，达到调解目的。再次，在普通离婚案件中，双方当事人对离婚相关的法律规定及以外的法律规定都存在着一些疑问，这些疑问在调解前不解决，会影响调解的进行，这时当事人往往首先向法官咨询相关的法律规定，比如什么是共同财产，什么是婚前财产，什么是婚后财产，双方外债法律是怎么规定，和有关继承人及继承顺序的相关规定，以及子女抚养等一系列相关规定的问题，这时法官就要及时正确讲解相关法律规定，达到双方当事人在法律上的认识一致，以便消除当事人在理解法律上的差异，然后进行调处达到和解目的。
　　（4）采取适当的批评与训诫。 在调解案件时，双方当事人往往在语言上有不文明的情节，或生活习俗不符合良善民俗及道德标准，像这种情况以及对社会、对生活消积不健康的价值理念，产生悲观的态度，这时法官就要针对上述情形在双方当事人心理、自尊等方面能够接受的情况下循序渐进采取必要的适当的批评与训诫，以纠正其不正确生活观念和态度。并同时讲解法律和道德标准对人的生活要求的重要性，这样有利于掌握双方当事人纠纷的矛盾点。纠正某一方不健康、不文明的观念和意见，达到教育感化的目的。使之认同法官的调处工作，达到调解目的。

　　三、调解应当注意的问题

1、应当注意在法律事实不清楚的前提下，不能冒然调解，这样做会使案件达不到依法处理。
2、要有耐心和同情心，注意克服法官对案件主观臆断，始终保持中立地位。
3、在调解时双方出现矛盾激化，应及时制止，暂时停止调解活动，以使双方当事人有一定冷静思考时间，另定调解日期再进行调处。
4、在调解案件时，应防止双方当事人恶意诉讼，损害国家或其他人利益，造成违法调解。




黑龙江省伊春市汤旺河区人民法院 王姗姗