在一些离婚案件中,不同程度地存在着当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认的情形。小产权房问题成因复杂、数量庞大、涉及利益面广又较为敏感，国家有关部门虽三令五申禁止开发但仍未完全阻止其蔓延。小产权房对农村土地的侵蚀和对农民根本利益的危害本文在所不论，在当前各省广泛开展土地确权登记的背景下，结合司法实践，本文重点探讨离婚纠纷中小产权房应如何处理的问题。

　　一、问题的提出

　　“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。

　　《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，小产权房的转让目前无法得到法律的认可，但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。我国城镇化进程仍在快速推进，且正在进行新一轮的土地确权登记，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第28条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力，所以法院如何处理离婚纠纷中小产权房的分割问题不容忽视。

　　二、小产权房应如何处理

　　案例：A与B皆为城镇户口，二人在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产购买某村村民C位于自家宅基地的小产权房一处，并与C签订了房屋买卖协议，后A与B夫妻感情破裂，对于小产权房的分割无法达成协议，遂诉至法院要求离婚。对于本案中小产权房如何分割的问题，主要有以下几种观点：

　　第一种观点认为，虽然案例中的夫妻并未取得房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第21条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为避免当事人的权益处于不确定的状态，应当根据案件实际情况，判决由一方当事人使用，并由使用的一方给予另一方适当的补偿。

　　第二种观点认为，现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。而在离婚纠纷中，对于共有财产的分割，并不会产生市场流通的后果，所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。根据《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故即使法院对房屋进行了分割，因无法进行登记，涉案小产权房也无法进入市场流通。

　　第三种观点认为，因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖，虽然案例中的夫妻与C签订了房屋买卖协议，但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效，A与B并未取得房屋的所有权，故对案例中的小产权房应不予处理。

　　笔者赞同第三种观点。首先，虽然《婚姻法解释二》第21条对于尚未取得所有权的房屋应如何处理作出了规定，但该规定是建立在争议房屋有合法来源基础上的，案例中夫妻二人与C签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效，A与B并不具有房屋的所有权，故判决由夫妻一方使用显然不当。其次，如果法院对涉案小产权房进行分割，以裁判文书的形式确认夫妻一方对于小产权房的所有权，势必会干扰国家对农村土地的管理，引起新的纠纷甚至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告买卖协议无效，对小产权房不予分割。如此不仅能与法律规定以及国家政策保持一致，还能以案例的形式进行法律宣传，起到在一定程度上禁止小产房买卖的效果。

　　三、区别对待：以不予分割为原则

　　对于小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的等等。

　　有文章指出，因旧村改造、拆迁安置而建成的小产权楼房因不是建设在农民个人宅基地上，而是建在村集体土地上的，所以此种类型的小产权楼房在当事人双方平等自愿签订房屋买卖协议且基层村组织同意的情况下，可以认定为有效。笔者认为，此观点有待商榷。因为小产权房的本质特征在于其所占用的集体土地不得转让，小产权房不得进入房屋买卖市场自由流通，而并非建设于宅基地还是集体用地上，况且宅基地本身就属于农民集体所有。如果认定合法则有可能形成开发商先建设楼盘，再通过本村村民向外销售小产权楼房的情形，扰乱国家对土地的管理秩序。

　　在国家尚未出台关于小产权房处理政策的前提下，法院在审理离婚纠纷中涉及小产权房分割时，应根据案件的不同情况，以不予分割为原则，在有充分证据证明小产权房确为夫妻共同财产时再行分割。例如：对于因继承而获得的小产权房，属于夫妻共同财产的，因具有合法来源，法院应依法予以分割；对于因受赠与而获得的小产权房，应严格审查赠与合同的效力，如果表面为赠与实为买卖的赠与合同应依法宣告无效。

　　（作者单位:山东省菏泽市中级人民法院民三庭）
安徽省黄山市人民政府


黄山市人民政府公报（2004年第7号）
黄 山 市 人 民 政 府 令


第 27 号

　

《黄山市行政许可实施程序若干规定》已经2004年6月29日市政府第十八次常务会议通过，现予发布，自2004年7月1日起施行。



市长 李宏鸣
二○○四年六月二十九日

　

黄山市行政许可实施程序若干规定

第一条 为了规范行政许可机关（以下简称许可机关）实施行政许可程序，提高实施行政许可的效率，根据行政许可法的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市许可机关办理行政许可事项，应当遵守本规定。
第三条 县级以上人民政府设立政务服务中心或者行政服务中心（以下统称政务中心）的，许可机关应当在政务中心设立服务窗口，统一受理行政许可申请，统一送达行政许可决定。
第四条 许可机关收到行政许可申请材料后，对申请事项属于本许可机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式的，应当在5日内予以受理；对申请事项不属于本许可机关职权范围的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有关许可机关申请；对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
许可机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本许可机关专用印章和注明日期的书面凭证。
第五条 申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，许可机关能够当场作出决定的，应当当场作出书面的行政许可决定；不能够当场作出行政许可决定的，应当在法定期限内或者许可机关承诺的期限内作出行政许可决定。许可机关在承诺的期限内提前作出行政许可决定的，应当立即通知申请人。
许可机关承诺的期限不得超过20日。20日内不能作出决定的，经本许可机关负责人批准，可以延长10日，并将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。
第六条 依法作出准予行政许可的决定，需要颁发行政许可证件的，许可机关在送达准予行政许可决定的同时，应当在10日内向被许可人颁发加盖本许可机关印章的行政许可证件。
依法作出不予行政许可决定的，许可机关应当向申请人送达不予行政许可的书面决定。书面决定应当载明不予许可的理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第七条 行政许可依法由地方人民政府两个以上部门分别实施的，经本级人民政府授权，由政务中心组织有关部门联合办理，并确定一个主办部门统一受理行政许可申请，统一送达行政许可决定。
第八条 联合办理行政许可的，主办部门应当在收到行政许可申请材料的当日，组织有关部门对申请材料是否齐全以及是否符合法定形式进行审查，作出受理或者不予受理行政许可的书面决定，并出具加盖主办部门和有关部门专用印章及注明日期的书面凭证。
依法受理行政许可申请的，主办部门应当在受理行政许可申请当日，组织有关部门对申请人的申请是否符合法定条件进行审查，并在法定期限内或者许可机关承诺的期限内作出行政许可决定。许可机关在承诺的期限内提前作出行政许可决定的，应当立即通知申请人。
许可机关承诺的期限不得超过45日。45日内不能作出决定的，由主办部门提出延长期限的意见，经本级人民政府负责人批准，延长15日。主办部门应当将延长期限的理由告知申请人。
第九条 联合办理行政许可的许可机关依法作出准予行政许可的决定，需要颁发行政许可证件的，主办部门在统一送达准予行政许可决定的同时，应当在10日内向被许可人颁发加盖本许可机关和有关许可机关印章的行政许可证件。
依法作出不予行政许可决定的，主办部门应当向申请人统一送达不予行政许可的书面决定。书面决定应当载明不予许可的理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十条 许可机关实施行政许可，依照法律、行政法规的规定收取费用的，由本级人民政府财政部门按照《安徽省行政事业性收费收缴分离暂行规定》的要求，指定金融机构统一收取。
第十一条 许可机关违反本规定，有下列情形之一的，由其上级许可机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）未通过设在政务中心的服务窗口统一受理行政许可申请，统一送达行政许可决定的；
（二）未在5日内一次性告知申请人需要补正的全部内容的；
（三）未在法定期限或承诺的期限内作出行政许可决定的；
（四）未通过本级人民政府财政部门指定的金融机构统一收取费用的；
（五）违反本规定的其他行为。
第十二条 经本级人民政府批准，许可机关未在政务中心设立服务窗口的，许可机关应当确定一个机构统一受理行政许可申请，统一送达行政许可决定，具体程序参照本规定执行。
第十三条 本规定由市人民政府法制办公室负责解释。
第十四条 本规定自2004年7月1日起施行。